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不動産投資への7つの戦略

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当ブログでは、あなたの不動産ポートフォリオをつくるのに役立つ7つの不動産投資戦略を挙げてみましょう。これらの戦略は、アメリカ国内のどの不動産マーケットでも使えます。個人的に、これらの戦略を活用し、数年に渡って継続的に成功しています(戦略2以外)。慎重な投資は、みごとな利益結果につながります。

戦略#1:修繕が必要な家を買い、オーナーとして住み、修繕して家の価値を高める

ふたつの利益のカギ

a.) オーナーが居住している(投資者に対して)ということで、最低率の住宅ローンにアクセスできる。修繕が外装だけでいいということを確認すること。b.)修繕して住む価値を高めることは、一番大きな責任になります。もっとも費用対効果の高い成果を挙げ、将来の資金繰りと販売価値をどれだけ最大限にするか、あなたは大きな権限を持つことができます。

すべての機会には責任と犠牲が伴う:あなたの家が改装中のなかで住んでいるとき、標準以下の居住状況を強いられるでしょう。これは、あなたと配偶者に対しての、現実の試練です。あなたの家の改装を段階別に行なうよう考慮し、改装中でない場所に住むよう配慮が必要です。

費用対効果の付加価値を高めることを’フォースエクイティ’といいます。改装が完成したのち、下記を確認しましょう:

a.)新しく改装した物件の家賃が、現在の物件費用(キャッシュフロー総額)よりも十分に高い額になっているか? b.) 次に購入する家の頭金になるだけの十分な現金になったか?もしどちらの答えも’イエス’であれば、次回購入時の住宅ローン借り手として、貸し手から気に入られるだけの承認を得たはず。ここから学んだことを、微調整しながら繰り返していきます。

戦略#2:家を買ってオーナーとして住み、ルームメイトを見つけて住宅ローンをカバーしてもらう

ルームメイトと住むことは、きゅうくつで誰もがうまくいくわけではありません。でも、ルームメイトが家賃を払ってくれるのは賢い方法です。a.) エクイティ(資産)の構築、b.)次の頭金を支払うのに、はじめからやり直さなくてもセーブできる。

しかしながら、あなたの家にキッチンが二箇所ないかぎり、借り手の家賃はあなたのローンを支払うだけの額に満たないでしょう。もしキッチンが二箇所あったとしても、家賃収入を確かめるサイン入りの同意書が必要になります。

戦略#3:また次の家もオーナー居住として買い、現在の家をレンタル物件にする

次のローン申請もオーナー居住にふさわしいかどうか、あなたの借り手は再度確認が必要かも知れません。現在の家が”手狭になってきた”、”仕事場から遠い”、などあなたにはいろいろと理由があるでしょう。少なくとも最初の一年は、引き続き本当に将来の居住としてふさわしいか見極めるために可能なかぎりの住宅ローンを申請し、もしあなたが何度も引っ越しできるようであれば、気に入った家が見つかったときにその場所で資金繰りをしたらいいでしょう。

資産価値の高いハワイのようなマーケットは、次の物件購入へのハードルが高いので、頭金を貯めておく必要があります。

もしあなたが次の購入の際に現金が足りなかったとしても、上記で話題になったように家の改装をしていると、a.)’現在の住宅ローンの清算をして借り換える’、または b.)’住宅エクィティクレジットライン’から引き出す、ことができます。どちらも、あなたの主な家のエクィティが十分に足りていて、’返済負担率’に対する収入が十分にあるか、この二点が必要になってきます。

注意してください、借金しすぎるととてもリスクを伴います!あなたはすべての返済をする必要があります。とくに、HELOC (Home Equity Line of Credit。住宅を担保とした与信枠)は一時的な低い利率を出して、その後すぐに高利率にあげてきます。十分なキャッシュフローと準備金を徐々に育てていき、空室と修繕の可能性に備えましょう。

もし次の頭金を得て、そしてまたは十分な返済負担率がある場合、この戦略を考えましょう。

戦略#4:2年間住んだ後、あなたの住宅を売ってさらに高い住宅を見つける

もし不動産を所有していたら、とてつもない不動産税制優遇の利益があります。あなたがメインの家を貸しても貸さなくても、あなたが独自で税申告する場合は$250,000、または夫婦合算申告の場合は$500,000まで譲渡所得税を払うことなく、あなたの家を売れるかも知れません(IRC#121章、税申告者救済法令1997)。

あなたはこの5年間のうち2年間はあなたの家に住んでいなければなりません。2年後に家を貸してもかまいません。毎回あなたのメインの家を売るたびに、あなたは譲渡所得税控除を請求可能ですが、2年に一度という制限があります。

戦略#5:次の新しいコンドミニアムプロジェクトは、’はやめのスペシャル価格’で買う

新しいホノルルコンドミニアムプロジェクト、例えばアアリイプロジェクト、は2年以上の建築期間がかかります。開発者たちはに建築ローンを確保するために、50%の拘束力のある契約を取る必要があります。ということは、開発者たちは建築が始まる前に最初の半分は売ってしまいたい、という意図があります。建築が始まる前に現時点の価値で、新しいコンドミニアムを確保しましょう。

もし現在の不動産マーケットの見解が正しければ、コンドミニアムが完成する2年後までにマーケットは上昇しているはずです。あなたは、最初に設定されたエクイティのままで、真新しい家の鍵を受け取ることができるかも知れません。

戦略#6:稼働の少ない賃貸物件をキャッシュ稼働のいい賃貸物件と交換する

はやめのスペシャル価格で新しいコンドミニアムを買って(戦略5)あなたの将来の賃貸住宅とし、1031エクスチェンジ(1031 Exchange)を活用して、あなたの稼働の少ない賃貸物件を処分する。正確に行なうと、このような利益があります:

a.) あなたは、はやめのスペシャル価格で購入した新しい賃貸物件を確保している。b.) 新しい建築物ということで物件のメインテナンスを軽減し、あなたの不動産ポートフォリオを質の高いものに換えることができる。c.)キャッシュフローを上げたり、価値の上昇。d.) あなたのポートフォリオのサイズを大きくして、税の控除額を増加させる(例えば、不動産物件の新しいローンを借入し、利息を控除したり、物件の減価償却が可能)。e.) 古い賃貸物件を売って、キャピタルゲイン税(譲渡所得税)を延ばす。

2年の建設期間を要する物件を購入するために1031エクスチェンジを180日以内という短い期間で実行するには、更なるステップを要する:

  • 新しいコンドミニアムの開発者との契約書に、1031エクスチェンジに関する補足条項の書類(Addendum)を付ける。
  • 新しいコンドミニアムの開発者との契約書にサインする際、一時的なエスクロー手付金として個人資金を利用する。
  • 新しいコンドミニアムが完成する180日以内に、あなたの既存の賃貸物件を売って、1031エクスチェンジの売り物件の売却収入でエスクロー承認時の個人資金を戻すよう、新しいコンドミニアム開発者との契約書に対し修正の書類(Amendment)を追加する。

戦略#7:あなたのレンタルを売って将来の夢の家を買う

最後の戦略は、あなたが望むなら、あなたの賃貸物件を売ることにより生活を簡素化する手助けをします。筆者自身の不動産物件を売るためのルールは、以下状況でないかぎり’’絶対に売らない’:

1.) 物件の稼働がよくない。

2.)非常に儲かるかもしれない新しい機会に対して、どうしてもお金が必要…。

3.) 著しく不利な市場価格へと動く場合。

あなたが亡くなった場合、あなたの相続人は、譲渡所得税を支払わないですむような段取りをした上であなたの物件を相続するでしょう。しかしながら、あなた自身も賃貸物件を売る際に譲渡所得税を支払わないですむよう、1031エクスチェンジを活用してあなたの素晴らしい夢の物件を購入し、投資物件に必要な1031エクスチェンジの条件をクリアするために、少なくとも一年間は夢の家を貸す必要があるでしょう。賃貸者が引っ越した一年後に、あなたは新しい夢の家の居住者になるでしょう。それからあなたの現メイン住宅税をIRC#121条項のもと、250,000ドル/500,000ドルの範囲内で税の繰越します。

コオリナのリゾートプール


併せて、こちらの記事「不動産による財産構築」もチェックしてみてください。 不動産で財を構築する。

尚、すべての機会にはある程度の危険が伴ないます。しかし、その機会に対して行動した人は、膨大な報酬を得る可能性があります。常に、あなたの税理士またはファイナンシャルプランナーに、これらの戦略があなたに合っているかどうか、確認するといいでしょう。  

不動産投資への7つの戦略 was last modified: 11月 30th, 2017 by Hawaii Living
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