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ハワイ不動産購入-自らの希望と選択肢を理解する

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-最近弊社が受けたお客様からのよくある問い合わせをご紹介します。

「ハワイで2週間の休暇を過ごし自宅に帰ってきました。この程、ホノルルにバケーションホームを購入しようと決めました。おそらく60万ドル程度の物件でしたら購入できると思いますが、ローンを組む必要があります。貴社のホテルコンドに関する記事を拝見し、トランプタワーのユニットがそれくらいの価格であると見ました。私たちにとってはホテルコンドのコンセプトがまだ新しく、ホテルコンドと通常のワイキキコンドミニアムとどちらが私たちに適しているのか決め兼ねています。カカアコに建設中の新築コンドミニアムについても検討したいと考えています。良い取引があれば、突然のお話であっても喜んでハワイに向かい購入したいと考えています。」

一見素晴らしい計画に思えます。が、下記の点について少し考えてみましょう

  1.  「休暇の後、購入しようと決めました」

多くの観光客がハワイ不動産の購入計画に沸き立ち、旅の終盤または帰宅直後に連絡をくれます。-ちょっと待ってください。もっと早くご連絡ください!

ハワイ滞在の初めに直接お会いし選択肢をもっと広げましょう。ハワイ到着の数日前にご連絡いただければ、ご希望に沿った物件巡りをご準備することができ購入プロセスのスピードアップにつながります。

一旦自宅に戻ってしまうと実際に物件を購入する可能性は2%以下になります。千載一遇の取引チャンスがあっても、一度帰宅すると購入に至ることはなかなかありません。

ご自身の目でその価値見極めたくなるからです。a)比較対象となるその他の選択肢がある場合、またはb)ハワイを訪れている場合、でなければその価値を見極めることができません。

-ハワイに滞在している間にマーケットを調査しましょう。ハワイから帰宅した後で物件購入を考えるのは現実的ではありません。

  1.  良い取引があれば、喜んでハワイに向かいます

そのようなことは残念ながらありません。仮に良い取引があったとしてもご自身が空港に着いた時には売れてしまっています。また、比較できる物件を見てなければ、良い取引なのかどうか判断できないかもしれません。

例外的な好条件取引は常に発生しています。私はお客様の中から当該取引に関心がありそうな方を探します。「そんなことを言ってももう帰宅してしまったのだから、ビデオを送ってください。それを見てみます。」とおっしゃるかもしれませんが、遅きに失しています。不動産購入は、決断力と瞬発力が必要なのです。

例外的な好条件取引では、優れた処理速度とすぐに準備できる資金が求められます。また、ご自身が望むコンドミニアムや一軒家の明確で現実的なビジョンも求められます。そのためには、マーケットに対する充分な知識があらかじめ必要で、さもなければ成功の可能性はあまりありません。

仮にハワイに居ずして入札をしたとしても、あらかじめ調べもせずに入札するバイヤーにセラーは疑心を抱きます。ご自身が確固たる基準をもって物件を探している適切なバイヤーであり、当該物件が理想的である、ということを代理人が自信をもってセラーに説明できれば話は別です。

ご自身の希望と検討すべき選択肢ははっきりさせておきましょう。一瞬のチャンスに対応できるよう準備するとともに決断力をもって臨みましょう。のんびりと遠隔操作では間に合いません。

  1.  「トランプタワーのユニットに関心を持っています」

弊社に寄せられる問い合わせではトランプタワーに関するものが最も多くなっています。トランプタワーはリッツカールトンと合わせて数少ない新しいホテルコンドのひとつです。スタジオタイプであれば比較的手頃な40万ドルからあります。

私は常に「ライフスタイルをお探しですか?それともキャッシュフローをお求めですか?」と尋ねます。多くの方は両方なのですが、a)キャッシュフローとは物件自らが支払額を稼ぐことで、b)ライフスタイルとは毎年数週間滞在するご自身のためのバケーションホームということです。

しかし、ネットキャッシュフローがマイナスになってしまうような物件を購入したいと思いますか?

ホテルコンドはネットキャッシュフローの可能性を基準に評価されます。ネットキャッシュフローが良いホテルコンドは価値が上昇します。トランプタワーはその類ではありません。トランプタワーはライフスタイルを求める方には良いのですが、ネットキャッシュフローを求める投資には向けていません。

キャッシュフローの良いホテルコンドは後に本ブログ内でご紹介します。

関連記事「ワイキキのホテルコンド:家賃収入か、優雅なライフイフスタイルかも併せてご覧ください。ライフスタイルなのかキャッシュフローなのかを決断しましょう。

 

  1.    「おそらく60万ドル程度の物件でしたら購入できると思いますが、ローンを組む必要があります」

ご自身の時間を無駄にしたり融資が受けられず落胆したりすることのないよう、物件探しを始める前に事前承認を取っておきましょう。

以前、問題なく融資が受けられるとおっしゃっていたお客様がいざエスクローを開設し融資を申請するとローンが組めず購入できなかった、ということがありました。あちゃー・・・。

事前審査や事前承認は電話ですぐに取ることができます。地元の融資機関一覧をご覧なり弊社にご連絡いただけばご紹介します

「物件が決まりましたら、それから融資します。」と銀行に言われても信じてはいけません。ワイキキのホテルコンドや通常の居住型コンドミニアムの一部では特別な「ポートフォリオローン」が義務付けられています。お取引銀行がハワイのコンドミニアム市場への理解が不十分なまま大きな約束をしてしまっているかもしれませんので注意が必要です。

アラモアナとカカアコのサンセット

弊社はご自身のご希望、ご要望を明確にし、最適な選択肢に出逢うお手伝いをいたします。

以下にその選択肢をご紹介します。

1) 一軒家

オアフ島の一軒家はより広い空間とプライバシーを提供してくれます。しかし、その分メンテナンスにも手がかかります。関連記事「ホノルルのオーシャンビュー地区」も併せてご覧ください。

オアフ島では60%以上がコンドミニアムに住んでおり、それには理由があります。オアフ島のコンドミニアムには豊富な選択肢があるからです。コンドミニアムは一軒家に比べて手ごろな価格であることが多く、アメニティ施設も充実しています。また一般的にメンテナンスが比較的容易であり、立地も便利なことがあります。

コンドミニアムでの生活のメリットを検討するうえで、関連記事「ハワイ暮らし:コンドミニアム?一軒家?」も併せてご覧ください。

オアフ島のコンドミニアムは以下のカテゴリーに分類されます。

2) ホテルコンド

ホテルコンド30日以内の賃貸となる短期バケーションレンタルとしての利用が許可されています。そのほとんどはワイキキのリゾート地区に立地しています。

ホテルコンド特有の二大メリットi)最大限の賃貸収入の可能性、ii)最大限の賃貸形態の柔軟性があることから不動産投資家に人気です。

弊社のお客様は年間数日から数か月ハワイに滞在する計画がある方が多く、通常のコンドミニアムよりもホテルコンドを選択されています。ホテルコンドは、ご自身が滞在している期間以外賃貸収入を生むことができます。

ワイキキのホテルコンド イリカイ

ワイキキのホテルコンドは最高5%の利回りを生みます。これはかなりまれな高利回りです。ご自身が何をすべきかを熟知し、ホテルコンドをご自身で運営すればさらに良い利回りが見込めるかもしれませんが、不動産経営を専業とするほどの労力が必要でしょう。通常の居住型コンドミニアムはせいぜい23%の利回りです。もしそれ以上の利回りが出ているなら、経費の過少申告か違法な短期バケーションレンタルが疑われます。

関連記事「ワイキキのホテルコンド:家賃収入か、優雅なライフイフスタイルか」も併せてご覧ください。

多くのホテルコンドは譲渡証書のついた駐車スペースが付いていません。また、50万ドル以下の比較的手ごろなコンドミニアムにはフルキッチンが完備されていません。ビルドインのコンロやオーブンの代わりに据え付け型のコンロやレンジが必要で、流し台もありません。フルキッチンが装備されていないと、融資が受けられないか最低50%の頭金が必要となる場合があります。フルキッチンのあるホテルコンドであれば、数件の例外を除いて最低30%の頭金が一般的です。

下記はホテルコンドの融資に対し事前承認を申請できる地元融資機関、担当者、連絡先の一覧です。

アロハパシフィッククレジットユニオン-テリー・リン・オシタTerilynnOshita@kalanet.com

ファーストハワイアンバンク-スティーブ・ダン sdunn@fhb.com

バンクオブハワイ-パティ・ヴァン・クラン Patty.Van.Kuran@boh.com

テリトリアルセービングス-エリック・チャン Eric.Chun@territorialsavings.net

アメリカンセービングスバンク-ポン・ラクストン pluxton@asbhawaii.com

ファイナンスファクターズ-ロン・コール RonC@financefactors.com

フルキッチンと駐車スペースがない手ごろな価格で比較的小さいホテルコンドの多くは、まずまずの利回りであることからバケーションレンタルとしての投資に向いていますが、ご自身の主たる住居や長期滞在としては実用性がありません。

フルキッチン設備のある弊社おすすめのホテルコンドは、イリカイイリカイマリーナワイキキバニヤンワイキキサンセットリージェンシーオンビーチウォークルアナワイキキの1ベッドルームマリーンサーフワイキキショアの一部ユニットなどです。

新しいホテルコンドには、トランプタワーワイキキリッツカールトンワイキキコオリナビーチヴィラズ(コオリナ)オーシャンヴィラズアットタートルベイ(ノースショア)があります。

フルキッチン付の比較的手ごろな50万ドル以下のおすすめホテルコンドは、パームズワイキキルアナワイキキのスタジオタイプ、アロハサーフバンブーです。

販売中のホテルコンドも併せてご覧ください。

-ホテルコンドのコンセプトがお好みでないなら、賃貸収入を考えずライフスタイルに合った最高のコンドミニアムをお探しでしょう。通常のコンドミニアムはたくさんの選択肢からお選びいただけます。人気の新しいカカアコのコンドミニアムから見てきましょう。

アラモアナのラグジュアリーコンドミニアム パークレーン

3) カカアコの新築コンドミニアム

新興地区カカアコとそこに新たに建設されるコンドミニアムには多くのお客様が関心を寄せています。カカアコは、「住む・働く・楽しむ」がすべてそろったホノルルの新たな都市拠点として再構築されています。新たに開発される鉄道が街の中心部に敷かれる予定です。さらに都市型ライフスタイルを充実させる新たなショッピングやエンターテイメントも増設されます。

カカアコの新築コンドミニアムは省エネ設計と魅力的なアメニティ設備が特徴的です。これらのコンドミニアムは60万ドルから100万ドルで販売されています。

カカアコでは短期バケーションレンタルが認められていません。最低180日以上の賃貸のみとなります。

関連記事「カカアココンド – 新しいバケーションレンタルルール?」を併せてご覧ください。

カカアコ及びアラモアナのおすすめ新築コンドミニアムは、パークレーンワイエアホクアナウルタワーアナハワンアラモアナアエオコオラニワイホヌアハワイキタワーです。さらに手ごろな価格の物件としてモアナパシフィックケオラライがあります。

販売中のカカアコのコンドミニアムもご覧ください。

4) コンドミニアム(カカアコ以外)

オアフ島にはカカアコの新築高級コンドミニアム以外にも通常の居住型コンドミニアムが数多くあります。その中には、カカアコの新築コンドミニアムと比べると建物自体は多少古くてもサイズの割には手ごろな価格のものがあります。

関連記事「100万ドル以下の素晴らしいホノルルのコンドミニアム」も併せてご覧ください。

ホノルルのコンドミニアムをお探しなら、ビーチに近く様々な価格帯から選べるワイキキのコンドミニアムをご検討ください。

ワイキキのコンドミニアム ザウィンザーのルーフデッキからの景色

航空写真:ダウンタウン~カカアコ~アラモアナ~ワイキキ~ダイヤモンドヘッド

おすすめのワイキキコンドミニアムは、ザウォーターマークラニケアアットワイキキアルーアワイキキです。

販売中のすべての物件を掲載しています。ワイキキの販売中コンドミニアムダイヤモンドヘッドの販売中コンドミニアムマキキの販売中コンドミニアムハワイカイの販売中コンドミニアムも併せてご覧ください。

また、関連記事「ハワイカイマリーナフロントコンドミニアム&タウンホームガイド」もご覧ください。

まとめ

今回はハワイの不動産購入についてほんの少しご紹介しました。ご自身が何を希望しどのような選択肢があるのかを理解していなければ、不動産購入のプロセスに圧倒されてしまいます。

弊社ではお客様のご希望に沿った選択肢をご案内します。まずは不動産の価格帯を設定したら、基本的なカテゴリーを絞っていくために下記の簡単な質問をご自身に問いかけてみましょう。

  1. 大きな庭が欲しい?→一軒家を検討しましょう。
  2. アメニティ施設や利便性が良いコンドミニアムでの生活が現実的だと思う?→コンドミニアムを検討しましょう。
  3. 自由な賃貸形態が選べて、キャッシュフローの可能性を最大限に生かしたいと考えている?→ホテルコンドを検討しましょう。
  4. ご自身でのユニット利用期間が年間23日ではなくもう少し長い期間を考えている?→フルキッチンのあるホテルコンドを検討しましょう。
  5. ホノルルの新興地区にある最高級のアメニティを完備したモダンなビルで穏やかで静かな生活を望み、将来物件を賃貸する必要性がない?→カカアコの新築コンドミニアムを検討しましょう。
  6. 比較的古い建物であってもその広さや立地により優れた価値がある物件を検討している?→カカアコ以外のコンドミニアムを検討しましょう。

弊社はお客様の成功のために全力でお手伝いいたします。是非ハワイを訪れる前に、今すぐご連絡ください。弊社にお任せいただければ、お客様がハワイ不動産マーケットの専門家になれることをお約束します。

 

ハワイ不動産購入-自らの希望と選択肢を理解する was last modified: 10月 3rd, 2018 by Hawaii Living
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