今から1年前このブログで、あるバイヤーが2019年には思うような住宅購入の機会に恵まれず残念な思いをしたという話をご紹介しました。
予想どおり、先行きの不透明感は払拭されました。買い渋っていた方はこう思うでしょう。
今はどのような状況なのだろうか、これからどうなっていくのだろうか？
- 2020年1月、エコノミストの間では2020年の景気後退リスクはほとんどない、というのがほぼ一致した意見でした。
- 2020年3月31日、優秀な科学者達がウイルス感染による死者はアメリカ国内だけで100,000人から240,000人と推定しました。
- 2020年4月、想像を遥かに超える高い失業率で住宅価格が下落する見込みとの意見がありました。
これらの加えて過去にも数えきれないほどの予想が、しばしば私たちが忘れがちな「専門家の予想は当てにならない」という教訓を改めて裏付けてくれます。
しかし、このようなことがあっても、定期的なマーケット最新情報の発信やハワイ不動産市場動向の解説を弊社が止めることはありません。
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オアフ島不動産 2020年 vs 2019年
ここでは2020年1月から12月のデータを前年同時期2019年1月から12月と比較します。
1か月単位のデータを比較すれば、紙面を飾るようなセンセーショナルな情報が出てきますが、トレンドを見極めるには少々短すぎます。ズームアウトしてより大局的に見ることで短期的かつ不順分なデータに基づく月々の比較で見えなかったことを炙り出すことができます。
価格は需要と供給に左右されます。MRIや契約中物件数に加え需要と供給を比較することで市場をより理解することができます。知識は力と言われるようにより良い決断を下す一助となります。
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供給
供給(Supply)とは、マーケットに売りに出されている件数を指します。
- 一世帯用一軒家の供給は2020年6月以降下降トレンドにあり記録的な低水準まで減少しています。
- コンドミニアムの供給は2020年9月以降下降トレンドにありこちらも記録的な低水準まで減少しています。
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需要
需要とは、売却手続きが完了した件数で、バイヤーが購入した件数を指します。
- 一世帯用一軒家ー前年比2.3 %増
- コンドミニアムー前年比13%減
関連記事: 「市場を分けた新型コロナウイルス：人気の一軒家、不人気のコンドミニアム」をご覧ください。
2020年4月5月には低迷していた需要も年末には大きく急上昇しています。
- 2020年12月の一世帯用一軒家の需要は2005年夏以来の最高値となっています。
- 2020年12月のコンドミニアムの需要は2019年夏程度までほぼ回復しています。
販売件数を1987年までさかのぼって見てみると、「夏に伸び冬に落ち着く」という季節的な数値の変化に気づくでしょう。
一方、2020年は夏のピークがやや遅くなり12月まで高止まりしています。今年の冬の減速の波はどこへ行ったのでしょうか？
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MRI（Months of Remaining Inventory―マンスオブリメイニングインベントリー）
MRIとは、販売中物件数を月の売却率で割った指標です。MRIは供給と需要を1つ数字に落としこんでおり、市場の加速や減速の評価基準となります。
これまでは、MRI指標が5または6辺りに推移しているときにバイヤー市場とセラー市場のバランスが取れている状態でした。
- 2020年12月の一世帯用一軒家のMRIは、信じられないほど低水準の1.4まで下落しました。これは最低記録を更新する数値です。
- 2020年12月のコンドミニアムのMRIは3.3でした。これは過去2年間で最低の数値です。
これらの指数は均衡がとれていると言われるMRI 5から6を明らかに下回る数値で、セラー市場である事を示しています。
しかしコンドミニアムに関してはMRIだけですべてを判断することはできません。コンドミニアム市場は 1)居住用コンドミニアムと 2)ホテルコンドの両方が含まれています。後者は新型コロナウイルス及び観光関連収入の不足により低迷しています。
関連記事: 「ホテルコンド購入のチャンス」をご覧ください。
ここまでは、これまでに何が起きたかを見てきました。ここからご紹介する指標は今後のことについてです。
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契約中物件
契約中物件 (Pending Sales) = 契約中で登記予定の物件
- 2020年12月の一世帯用一軒家の契約中物件数は2020年8月、9月の夏季ピーク時に近いところを推移し2019年のピーク時をはるかに上回っています。
- 2020年12月のコンドミニアムの契約中物件数は2019年および2020年のピークを上回り新たな記録を更新しました。2020年6月以降強い上昇トレンドが見られます。
普段とは異なる真冬に起きた不動産市場の過熱ぶりから下記のようなことが分かります。
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オアフ島不動産ー2021年は急変動に始まる
供給、需要、MRI、契約中物件数を見ればマーケットの過去の経緯、現在の状況、未来の動向がわかります。ただし、これは状況が変わる以前のことです。現在は、中間販売価格が示すように市場はかなり活発に見えます。
中間販売価格
- 一世帯用一軒家の中間販売価格は2020年の夏に劇的な急上昇を見せ、前年の2019年のピークを大幅に上回っています。価格は記録的高値に近い水準です。
- コンドミニアムの中間販売価格は2020年には上昇せず2019年の記録的な高値に近い回復に留まっています。
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フリーマネーーマイナス実質相場
根強い需要の原動力は住宅ローン金利の大幅な引き下げです。30年固定金利は3.74%(2019年12月26日現在)から信じられないほど低金利の2.66%(2020年12月26日現在)に下げられました。2021年も住宅ローン金利は低く推移すると予想されています。
金利2.66%とは(連邦税と州税の合算を30%とした場合)税控除後の金利が1.862%になるということです。アメリカ連邦制度準備理事会が2%超のインフラを積極的に推し進めていることも考慮しましょう。
これが意味するところは、税控除とインフレを加味すると30年住宅ローンの実質経費はマイナス0.138% (1.862% – 2.00% = -0.138%)になります。0以下、つまりタダより安いということです。
1,000,000ドルの住宅ローンを例に計算してみましょう。
- 1,000,000ドルの物件を3.74%の30年固定金利で支払う場合 → 元利合算で4,625.48ドル/月
- 1,000,000ドルの物件を2.66%の30年固定金利で支払う場合 → 元利合算で4,034.90ドル/月
月々の支払いは590.58ドルも安くなり、アフォーダビリティは12.77%も改善されます。コロナ危機で失業しなかった人にとっては全く同じ物件が1年前と比べて12.77%も買いやすくなったことになります。格段の差です。同じ返済額でより良い物件、より高い物件を購入できるのです。
この先30年の最低金利を確保し住環境をアップグレードする最高の機会があるとするならば、それは今でしょう！
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2021年への期待
新型コロナウイルスのワクチン接種により私たちの生活も徐々に元のように戻っていくでしょう。
退去命令や差し押さえの一時停止もいずれ終わります。2021年1月20日にはジョーバイデン大統領が退去命令一時停止措置を2021年3月末まで延長しました。おそらく再度延長されることでしょう。しかし、近い将来一時停止措置が解除された時のために準備をしておく必要があります。
支払い猶予から脱却する
融資機関が住宅ローンの支払い猶予や繰延を許可してくれていたが既に必要なくなっている場合は直ちに脱却しましょう。問題を先送りにしていても何の意味もありません。
その代わりに、遅れた支払いに追いつくよう努力しましょう。今あるローンを最低でも3カ月は滞りなく支払っていないと、融資機関は現在のような超低金利下においてローンの組み換えをすることはありません。
住宅ローン金利は現在のところ低くく推移していますが、これ以上下がることはなく、徐々に上がりそうです。住宅購入や住宅ローン組み換えを検討するなら、今より良いタイミングはないほどの低金利です。
関連記事: 「ある不動産投資家の告白」をご覧ください。
コンドミニアムが一世帯用一軒家を上回る可能性
新型コロナウイルスの感染拡大とソーシャルディスタンシングの必要性から一世帯用一軒家の在庫は激減しました。低金利によりアフォーダビリティが12.77%上昇し、需要の急上昇に油を注ぎました。そのため、一世帯用一軒家の住宅地では10%以上も価値が上昇し、住宅ローンの低金利により一部経費の削減となっています。
コンドミニアムの市場では同様の動きは見られていません。しかし、2021年にはそれも変わってくる可能性があります。
ここにその5つの理由を挙げてみました。
- ワクチン接種が成功すれば新型コロナウイルスへの不安が軽減されます。2021年は利便性を備えたコンドミニアムの新たな価格上昇が戻ってくるかもしれません。
- 裁定取引：コンドミニアムがお値打ち価格ですぐにでも手に入る状況下なのに何故在庫の乏しい一世帯用一軒家を追い求めるのでしょうか。現在は一世帯用一軒家よりもコンドミニアムの方が2.5倍もの在庫数があります。
- 平均値への回帰：コンドミニアムは一世帯用一軒家と比較され過小評価されています。新型コロナウイルスへの不安感と住宅ローンの超低金利によりコンドミニアムの価値は2019年と同レベルに停滞しています。コンドミニアムと一世帯用一軒家の価格差があまりにも開きすぎていて、コンドミニアムが魅力的な掘り出し物に見えます。
- 契約中物件数のグラフからコンドミニアム販売件数が上昇しそうなことが予想できます。
- 観光業が復活し次第すぐにホテルコンドの需要と価格が回復することが予想されます。ーすでにその兆候が見られます。
私たちは魔法の水晶玉を持っているわけではありませんが、2021年にはオアフ島コンドミニアムの中間販売価格が新たな高値を更新するかもしれません。