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ハワイ不動産の売買契約書の要点

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本稿ではハワイ不動産の売買契約書(Purchase Contract)の主要部分に焦点を当て、シンプルに分かりやすく解説します。
※契約書原本をご覧になりたい方は、Yoshiko@HawaiiLiving.comまでご連絡ください(法律上、原本へのリンクや原本のコピーをウェブ上に掲載できないため)。

解説のなかでは、分かりやすくするためにコンティンジェンシーで一般的に使われる日数を例に挙げています。

(併せて、「ハワイ不動産バイヤーのための契約解除可能なコンティンジェンシー」もご参照願います。)

 

売買契約書の重要部分の解説

1ページ(冒頭部分)
手書きで記入された項目やタイプで入力された項目が印刷部分と不一致の場合、手書きまたはタイプの内容を優先します。

A-1(代理行為の情報開示)
ある取引にてバイヤーとセラーが同じ代理人(不動産エージェント)または仲介業者を選んだ場合、デュアルエイジェンシーの状態となります。この場合、代理人は「交渉においてあくまで中立な立場」でなければなりません。また代理人は、価格、条件、交渉戦略について(バイヤー、セラーに関わらず)顧客に助言することができません。

 

B-1 (最初の手付金)
契約書のスタンダードフォームには、最初の手付金の支払期限が契約成立日の翌営業日となっています。我々はこれをしばしば「契約成立日から24日」と変更します。バイヤーが海外に居る場合、翌営業日までにエスクロー口座へ入金することは現実的ではないからです。手付金は一般的に購入価格の約0.51%です。

 

C-1 (付加項目)
契約書には、売買契約書以外に追加文書が用意されています。
AS IS Condition(現状有姿)」が最も利用される文書で、承認されるほとんどの契約書に含まれています。ハワイ州にはクロージング前にセラーが修繕を完了させなければならないという法令はありません。セラーは、AS IS Conditionにチェックを入れることで「私は現状有姿で物件を売却し、ホームインスペクションで発覚する問題については関与しません」という代わりに修繕やクレジットを付与する意思がないことを明確しています。それでもバイヤーはセラーに対し修繕やクレジットの拡大を要望することができます。

 

D-1(購入オファー)
バイヤーのオファー期限の日時を明記しています。

D-2(購入価格)
バイヤーの支払い期限のスケジュールについて明記しています。
最初の手付金:B-1参照
追加(第二次)の手付金:購入価格の110%、J-1(ホームインスペクションコンティンジェンシー)の後13営業日が一般的です。
残金:クロージングの2営業日前まで(融資が遅れた場合、クロージングも遅れます。)
融資額:一般的にレンダーはエスクロー口座にクロージングの2営業日前までに入金します。

バイヤーは要注意!!:支払いは決して遅れないようにしましょう。遅れると契約不履行となり、O-1の規定に基づきセラーはそれまでにバイヤーが支払った手付金、手付金等が返金せずに契約解除することができます。

セラーがほかにオファーを受けている場合や売却を後悔している場合、バイヤーの支払遅延は契約解除の絶好の口実となってしまいます。

 

E-1(物件所在地)
TMK番号とは、税務署が物件を識別するために使用する番号です。単純不動産権または借地不動産権のいずれかにチェックを入れましょう。単純不動産権とは恒久的所有権を意味します。一方、借地不動産権は将来的に地権がオーナーに戻されることを意味します。この項ではベッドルーム、バスルーム、パーキングの数など物件の大まかな解説を入れます。

E-2(作り付け家具・家電)
作り付けの家具、備品、電化製品がある場合、これ等は物件の販売価格に含まれています。
この項では、洗濯機、乾燥機、レンジ、食洗機など販売価格に含まれる可能性がある約20項目が一覧になっています。

E-3(備品一覧)
販売価格に含まれる家具がある場合、セラーはバイヤーに定められた期日までにその一覧表を提示しなければなりません。
バイヤーはその一覧表を精査、承認するにあたり一般的に510日与えられます。その内容に同意しない場合は、O-2に基づき契約を解除することができます。

 

F-2(クロージング予定日)
クロージング予定日とは、バイヤーが新たに物件所有者となる登記予定日のことです。クロージング予定日がBureau of Conveyances(不動産登記を管理する公的機関)の休日にあたる場合、所有権移行を示す譲渡証書の記録日が翌営業日となります。

F-3 (クロージング予定日の変更)
a):不可抗力による事由でクロージングを延期する場合、一般的にバイヤー、セラーいずれの当事者もクロージング予定日の延期に同意します。710日の延期が一般的です。バイヤーの事由により延期を要請する場合、セラーは延期理由の説明を求めたうえで通常は同意します。まれに、セラーがバイヤーの提示する延期理由を不可抗力ではないと異議を表す場合があります。

F-4 (エスクロー)
独立した中立な立場のエスクロー会社が、バイヤー資金を預かり、弁護士に譲渡証書の作成依頼し、権原報告書の発注及び精査を行い、バイヤー及びセラーに対する全経費を記載した取引明細書を作成します。

F-5(比例配分と決算整理)
エスクローは、固定資産税や管理費や賃料をクロージング日付をベースに按分します。例えば、セラーがその年の1月から6月までの固定資産税をすでに支払っていてクロージングが415日の場合、エスクローは415日から630日までの固定資産税をバイヤーに請求しセラーに返金します。

F-6 (クロージングに関する経費)
一般的なクロージングの経費とバイヤーとセラーの間の経費負担配分は下記のとおりです。
例:
A)エスクロー費用 バイヤーとセラーで折半
B)バイヤーの権原保険 バイヤー40% セラー60
C)譲渡税(不動産所有税の移行)セラー100
D)バイヤーの住宅ローンに関する経費 一般的にはバイヤーが支払います。

F-7(譲渡税の通知)
バイヤーが主たる住居として一軒家を購入する場合、セラーの譲渡税が安くなります。したがって、バイヤーは主たる住居とするか否かを選択しなければなりません。

F-8(特別賦課金)
契約成立までに発生した物件に対する特別賦課金(管理費以外に毎月課せられる特別賦課金(古めの物件に多い))をいずれの当事者が負担するかについてバイヤーとセラーが合意します。特別賦課金は、建物や物件のリフォーム費用(排水管の取替、剥落個所の修繕、屋根の取替)や訴訟に関する費用等様々な要因から発生した費用がそれにあたります。

契約成立日以後に物件に対する賦課金が発生した場合、バイヤー及びセラー両者が賦課金の発生を認識した日から5日以内に支払い責任について合意しなければなりません。期限内に合意に至らなかった場合、O-3に基づきいずれの当事者も契約を解除することができます。

F-12 (物件の鍵)
セラーはクロージング日に存在するすべての鍵と最低限1セットの鍵をバイヤーに引き渡さなければなりません。

 

G-1 & G-2(事前権原報告書と権原)
バイヤーとセラーが契約書に署名し契約が成立すると、エスクローが物件の権原、もしあればローン残高や抵当権等の名義を示した権原報告書を発注します。権原会社の責務は不動産の無瑕疵を保証しバイヤーに権原保険証書を発行することですから、エスクローの権原会社部署は報告書を慎重に精査します。

バイヤーは事前権原報告書に同意できない場合、O-2に基づき一般的に57日以内に契約を解除することができます。

G-3 (権利譲渡と不動産所有形態)
バイヤーの氏名を記載する際に「○○○○(バイヤー氏名)及び譲受人」とするのが良いでしょう。例えば、バイヤーの名前がジョン・スミスだとします。氏名記入欄に「ジョン・スミス及び譲受人」とすることで、ジョン・スミスはセラーの了解を得ずに契約を他者に譲渡する選択肢を持つことになります。「TBD」(未定)と記載した場合、契約書の修正版にバイヤー及びセラーの署名が必要になります。

ハワイ州では、4種類の不動産所有形態、つまりバイヤーが所有権を持つにあたり4つの方法があります。夫婦であれば「連帯不動産権」、個人所有であれば「単独所有権」が最も一般的です。4種類の不動産賃借権について詳しくはこちらをご覧ください。

 

H-1 (資金調達に関してコンティンジェンシーがない場合)
資金の調達に関してバイヤーにコンティンジェンシーがない場合はこの項目を選びます。バイヤーはセラーに対し契約成立日から一般的に24日以内に資金証明書を示さなければなりません。その方法としては、バイヤーが購入に必要な資金を十分に持ち合わせていることを証明する銀行からの文書、または銀行名、バイヤー氏名、残高が記載された銀行取引明細書(口座番号は忘れずに消しておきましょう)で証明することができます。お客様の中には流動性の高い資産(株、債券)を提示する場合もあります。しかし、セラーにとって資金の証明が満足いくものでない場合(曖昧な表現ではありますが)O-3に基づきセラーは契約を解除することができます。まれなケースではありますが、実際に解除に至った契約がありました。

H-2(資金調達に関してコンティンジェンシーがある場合)
バイヤーが物件を購入するには必要な資金の調達可否次第です。バイヤーは資金がいつまでにどのようにして準備できるのか証明しなければなりません。決められた日までに資金調達の証明ができない場合、O-3 に基づきセラーは契約を解除することができます。

H-3(融資に関するコンティンジェンシー)
バイヤーがコンディショナルローンコミットメントレターを入手できない場合、またはH-4にある期間内にすべてのローン条件を満たすことができない場合、O-2 に基づきバイヤーは契約を解除することができます。

H-4(バイヤーの責務)
一般的にバイヤーは、契約成立日の57日以内に融資申込書を提出し、03日以内にプレクオリフィケーションレターを取得し、遅くともクロージング予定日の1215日前までにコンディショナルローンコミットメントレターを提示しなければなりません。また、バイヤーがクロージングまでに融資条件を満たすことができない場合を除いて、バイヤーはセラーに対して一般的にローンコミットメントレターの発行後710日以内に条件が満たされたことの証明を提示する必要があります。

いずれかの責務が果たされない場合、O-3 に基づきセラーは契約を解除することができます。

H-5(セラーの契約解除権)
バイヤーがH-2H-3、またはH-4に示す責務を決められた期間内に満たすことができない場合、セラーはO-3に基づき契約を解除することができます。

 

I(セラーの情報開示義務)
ハワイ州の法律では、一般的に契約成立後510日以内に「過去または現在において物件の価値に影響を及ぼす恐れがあるいかなる事実、欠陥、条件の有無をしかるべき相手に開示する」ことをセラーに義務付けています。これは一般的にセラーが約100項目の質問から構成される情報公開書に回答することで果たされ、バイヤーはセラーが把握している問題、欠陥、修繕、改善(水漏れ、破損、改築など)を周知することができます。エスクロー期間に情報公開書に記載されていない新たな情報が発覚した場合、セラーは最新の情報公開書を提出する義務があります。

バイヤーが「物件の価値に直接、大幅な悪影響を与える」事実を発見した場合、バイヤーはこれを後日発覚した情報とみなします。O-2に基づき、バイヤーは情報開示の期間中に開示された情報及び更新された最新情報を理由に契約を解除することがでいます。

 

J-1(物件全般の検査に関するコンティンジェンシー)
バイヤーは物件検査(ホームインスペクション)を行う権利があります。一般的には不動産検査の専門家に依頼します。また、建設会社やコンクリートの専門家、建築構造技師、その他の専門家にも依頼することができます。バイヤーが検査結果に納得しない場合、定められた期日まで(一般的に契約成立日から714日以内)であれば契約を解除することができます。

J-3(物件状態と最終確認)
バイヤーは物件状態の最終確認(ファイナルウォークスルー)を行うことができます。物件がJ-1の不動産検査の時と同じ状態、またはセラーとの間に合意した状態であるかをクロージングの46日前までに検証するのが一般的です。物件が検査時または合意内容と同じ状態でない場合、J-4 が適用されます。しかし、Section Iにあるとおり、セラーが「物件の価値に直接、大幅な悪影響を与える」欠陥または状態を発見した場合、セラーには情報開示の義務があり、バイヤーO-2に基づき契約を解除することができます。

電球が一つ取り付けられていなかった場合にセラーが情報公開書を更新する必要があるかというと、おそらくその必要はないでしょう。キッチン及び床の破損につながる水漏れがある場合は当然報告が必要です。では、破損しているキッチン収納の扉の修理にセラーは50ドルで取り換えを提案したのに対しバイヤーは収納棚と同色の扉が見つからないため物件価値に多大な影響があると主張する場合、これは難しい判断となるでしょう!

J-4 (修繕・メンテナンス費用の差押・回収)
物件がJ-1の不動産検査時の状態、またはセラーとバイヤーが書面で合意した状態で維持されていない場合、クロージングの際にエスクローがセラーの利益から修繕にかかる費用の見積額の150%を差し押さえ、セラーは契約書に定められた期日(一般的にクロージング後05日以内)までに必要な修繕、是正を行います。

セラーが定められた期間内に修繕、是正できない場合、エスクローは差し押さえておいたセラーの利益をバイヤーに引き渡します。

J-8 (私物の撤収)
セラーは、一般的にクロージングの57日までに私物及びゴミを撤去しなければなりません。これに従わない場合、J-4 が適用されます。

J-9 (清掃)
セラーは、一般的にクロージングの57日前までに物件の清掃を済ませ、カーペットは専門業者による洗浄をしておかなければなりません。従わない場合、J-4 の適用対象となります。

J-10(ペット関連処置)
セラーは、カーペットの洗浄後に免許を持つ害虫駆除業者による処置を行わなければなりません。クロージングまでに行わない場合、エスクローがこれにかかる必要経費見積額の150%をセラーの利益から差し押さえます。一般的にクロージング後13日以内にセラーが処置を完了しない場合、エスクローは差し押さえておいたセラーの利益をバイヤーに引き渡します。

 

K-1(境界線の杭打ち)
一軒家に適用し、コンドミニアムには適用しません。

セラーは、セラーの費用負担により測量士による物件の杭打ちを行うことが義務付けられています。バイヤーは、この杭打ちがK-2に記述される「測量」とは異なること、また越境があった場合に杭打ちでは確定できないことを理解しておきましょう。したがって、K-1の杭打ちよりK-2の測量が推奨されています。

K-2(測量)
一軒家に適用し、コンドミニアムには適用しません。

セラーは、境界線が明確な場合であってもセラーの経費負担により測量士による測量及び物件の境界線付近の建造物を示す地図の作成が義務付けられています。

K-3 (境界越境)
越境がある場合、バイヤーは越境の事実を受け入れる、越境を解消するようセラーに依頼する(侵入物が岩壁等の場合容易なことではありません。)、または隣接する物件の所有者との間に同意書を結ぶようセラーに依頼することができます。セラーが越境問題を解決(撤去または同意書締結)できない場合、O-3に基づきバイヤーは定められた期間内であれば契約を解除することができます。

 

L-1 (シロアリ検査報告書の範囲)
バイヤーは、シロアリ検査報告書があくまで目視で生きたシロアリが確認される状況の報告であり、見えない部分に発生しているシロアリに対処する可能性は低いことを理解しておきましょう。セラーは、セラーの知る限りにおいて現在及び過去にシロアリ問題があればその情報を開示することになっています。

L-2(シロアリ検査に関するコンティンジェンシー)
この項目にチェックが付く場合、一般的にシロアリ検査業者の選定権をバイヤーに、検査及びクロージングの1015日前までにバイヤーに引き渡される報告書の費用負担をセラーにチェックします。検査で生きたシロアリが確認された場合、セラーはしかるべき駆除にかかる費用を負担しなければなりません。バイヤーは、報告書で生きたシロアリが確認されていない場合、及びクロージング予定日の5日前までにしかるべき駆除が行われない場合のみ物件の購入義務が発生します。それ以外はO-3 に基づき契約を解除することができます。

L-3(シロアリ被害)
シロアリ検査報告で目視によるシロアリ被害が確認され、その被害が「物件の価値に直接、大幅な悪影響を与える」場合、I-2によりセラーはその情報を開示し、I-4 に基づきバイヤーは契約を解除することができます。

 

M-1 (文書の承認に関するコンティンジェンシー)
コンドミニアム及び管理組合のある一軒家に適用します。

セラーは、一般的に契約成立日の10~12日以内にセラーの費用負担によりバイヤーにコンドミニアム及び管理組合に関する最新の書類一式を引き渡さなければなりません。通常、書類には規約、内規、管理組合理事会の過去3回分の議事録、会計関連、保険の概要などの書類が含まれています。これらの書類に関してバイヤーが納得できない場合、O-2 基づき文書受領から一般的に7~10日以内であれば契約を解除することができます。

 

N-1 (レンタルドキュメント)
入居者が居る物件または賃貸契約を結んでいる物件に適用します。
セラーは、既存の賃貸契約書、賃貸運営契約書、短期バケーションレンタル予約表等を定められた期間内に引き渡さなければなりません。その期間は一般的に契約成立後37日以内です。
バイヤーがこれらのドキュメントに納得しない場合、O-2 に基づき定められた期間内、一般的にはドキュメントを受領してから510日以内であれば契約を解除することができます。

 

O-1(契約不履行による解除)
契約書に記された内容にバイヤーの不履行がある場合、セラーは契約を解除することができ、バイヤーがすでに支払ったデポジットは払戻されない可能性があります。セラーは損害賠償請求を起こすことができます。

セラーに契約不履行がある場合、バイヤーは契約を解除することができ、デポジットの払い戻しを受けることができます。バイヤーも同じく損害賠償請求を起こすことができます。

O-2(コンティンジェンシー期間内の契約解除)
当該コンティンジェンシーで契約解除権を与えられているバイヤーまたはセラーは、コンティンジェンシー期間満了前に契約を解除することができます。バイヤーがコンティンジェンシー期間内に契約解除する場合、支払ったデポジットの払い戻しを受けることができます。コンティンジェンシー期間内に契約解除しなければ、権利放棄となります。

O-3 (コンティンジェンシー及び契約書で定めれた期間後の契約解除)
当該コンティンジェンシーで契約解除権を与えられているバイヤーまたはセラーは、コンティンジェンシー期間満了後の規定期間内に契約を解除することができます。バイヤーが規定期間内に契約解除する場合、支払ったデポジットの払い戻しを受けることができます。コンティンジェンシー期間満了後の規定期間内に契約解除しなければ、権利放棄となります。

 

P-1 & P-2 (HAPRTA & FIRPTA):
HARPTA(ハワイ不動産税)及びFIRPTA(外国人不動産投資税)の詳細についてはこちらをご覧ください。
セラーがハワイ居住者でない場合、バイヤーはエスクローにセラーの利益からHARPTAを差し押さえておいてもらいましょう。HARPTAはエスクローがハワイ州税務局に支払います。HARPTAは源泉徴収方式で実際の税金ではありません。
セラーが外国人の場合、バイヤーはクロージングの際にHARPTAに加えてエスクローにセラーの利益からFIRPTAを差し押さえておいてもらいましょう。FIRPTA はエスクローがIRS(国税庁)に支払います。
HARPTA 及びFIRPTAが必要な場合、実際には取引期間中にセラーが申請書に記入し、バイヤーがそれを確認します。ハワイ州税務局やIRSがセラーの利益から差し押さえたHARPTA FIRPTAを受け付けない場合、バイヤーがその責務を負わされることになります!

 

Q(その他の特別条件):
契約書に含めておきたい特別条件を追加することができます。

 

ハワイ州不動産売買契約書を簡潔に説明した当記事はいかがでしたでしょうか。不動産売買にあたり一助になれば幸いです。是非ご意見ご感想を下記のフォームよりお寄せください。

 

免責事項:ここにある情報は、あくまで一般的な情報であり、いかなる決断においてもこれに依存するべきではありません。常にご自身の法定代理人にご相談ください。また、購入契約書、規則、規定、ガイドライン、法令等は頻繁に改正されることを覚えておきましょう。

ハワイ不動産の売買契約書の要点 was last modified: 6月 13th, 2018 by Hawaii Living
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