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不動産取引に関するリスク、報酬、責任

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私たち専門家は不動産の売り手と買い手を日々サポートしています。例えば有益な記事をブログに書くなど、卓越性を目指して努力しています。なぜ無料で情報などをシェアできるようにしているかというと、もちろん私たちをぜひ皆様の不動産仲介業者として選んでいただきたいからです!不動産取引でのトラブルやその他サポートも、もちろん私たちスペシャリストが対応いたしますので、不動産売買の準備ができましたらいつでもご連絡願います。

全ての不動産取引には特定のリスクが伴います。そのリスクがどの程度であるのかは、見る人の目にもよりますし、そのリスク自体が即変化してしまうこともあります。


今日は2つの不動産の話を紹介したいと思います。これらの話から、皆様も自身の不動産のリスクを軽減し、他の人が陥った同じ落とし穴を回避し、責任を特定することから利益を得ることができるでしょう。

この2つの話は、最近の実生活の出来事に触発されたものですが、完全に架空のものであると考えてください。登場人物は実在の人物とは関係ございません。

私たちは不動産仲介業者であって、弁護士ではないので法的なアドバイスをしたり、どちらかの見方になったりすることはありません。あなた自身が売り手でも買い手でも不動産仲介業者であったとしても、この話の登場人物たちの行動はとても役立つ教訓になるでしょう。

もしかしたら、これを読んでいるそこのあなたも関係する話かもしれません。以下のコメントセクションでぜひ自身の経験を共有してください。私たちスペシャリストも皆様の実体験を聞ける機会が得られるのは非常に嬉しいですし、もちろん他の方々も皆様の経験から色々学ぶことができます!

ストーリー1
地元新聞がハワイカイの住宅の写真を載せた話を掲載

「XXXXXループを230万ドルでこの家を購入した米本土の投資家は、2019年10月にその家が違法な一時的なバケーションレンタルであることを開示しなかったとして、売り手、ブローカー、不動産マネージャーを訴えました。」

私たちもこのストーリーの詳細の全てを知っているわけではありませんが、この家には、すでに先の予約が入っていて、非常に利益となる短期バケーションレンタル収入の記録がありました。しかし、この家は短期間の賃貸が違法である住宅街に位置しています!

買い手はこの先も収入を生み出すだろうとこの不動産を2019年6月14日に購入しました。

しかしその11日後の2019年6月25日に、法案89はCO 19-18として法律に調印され、数十年にわたって存在していた住宅ゾーニング法を再確認しましたが、初めて1つの重要な変更がありました:施行の差し迫ったリスクと高額な罰金です。

地元の不動産に注意を払う人は誰でも、提案された法案89が数ヶ月前にニュースで議論されたことを証明できます。横行する違法な短期賃貸を規制し、抑制するように設計されました法案だと知っていました。

たしかに新法の最終段階の詳細を予測することは難しいですが、売り手も売り手のエージェントも買い手のエージェントも買い手も現存する短期バケーションレンタルがそもそもこれまでも違法であったとは知らなかったと考えるのは不自然です。これはどこかで仕組まれていたのでしょう。

買い手が該当の住宅街での短期賃貸は合法であると本当に思ったと思いますか?

そもそも既存の住宅ゾーニング法に加えて将来の賃貸規制の可能性があるにもかかわらず、買い手は将来の短期賃貸収入の不確実性を認識していなかったと思いますか?

はたまた、買い手が住宅街での違法な短期賃貸の既存のリスクを知っているにも関わらず、施行後も問題ないだろうと賭けての行動だったと思いますか?

それとも、売り手は、CO 19-18の結果として、この賭けは将来の金銭的利益を失い、投資にはならないことに気づき、売り手の内容開示が不十分だったことを盾に、責任を擦り付け、損害賠償を請求する機会を見つけることができたと考えますか?

そもそも売り手の開示が不注意に曖昧すぎたと思いますか?

実際のところ、これらの質問に対する答えはわかりません。ただそこから何を学ぶことができるかを確認するだけです。

ハワイの不動産の売り手は、「不動産を購入しようとしている人に対して、販売されている不動産の価値にある程度影響を与えうる、過去と現在での事実、状態、欠陥」について全て開示するよう義務付けられています。

売り手を代表する不動産仲介業者は、クライアントに対して、ハワイの不動産業界全体で使用される多肢選択式アンケートである、売主情報開示書(SRPDS)に記入することを要求します。

たとえば今回の件でいうと、SRPDSの質問#13には、「この施設は一時的な宿泊施設(TVR、B&Bなど)のライセンスを取得していますか?」と記載されています。売り手は、上記の質問に対して以下の多肢選択回答オプション(はい、いいえ、分からない、該当なし)のいずれかをチェックしているはずです。

今回の場合、売り手が「いいえ」と答えることが最も正確で慎重なものだったと思いますか?


私たちは売り手がどの選択肢にチェックを入れたのかはわかりません。しかし、多くの売り手が開示義務を軽く考えているということは知っています。売り手は習慣的に、最も安全なデフォルトの答えとして「わからない」と都合よく選択する傾向があります。 -しかしそれは本当なのでしょうか?本当に売り手は知っていないのでしょうか?

新聞によれば、リスティング仲介業者は「全て適切に内容開示されていた」と主張しています。

しかしそれは結局見る人によるのです。結局、買い手自身が勝訴できるケースだと考えなければ裁判にならなかっただろうケースです。

関連記事:売り手の内容開示義務

売り手の危険性は、不完全または不正確な開示は、買い手が知るべき重要な事実を隠す可能性があり、慎重な開示の欠如は売り手が訴えられる可能性があるということです。

買い手の危険性は、特に大部分の項目が安易に「わからない」という回答で埋められている内容開示の際は、「わからない」というあいまいな内容開示も明確な「はい」「いいえ」も買い手は見過ごされてしまい、対した問題ではないと誤った受け取られ方をしてしまうことです。

ここでまた先ほどの問題に戻りまずが、本当に売り手が選んだ問13への答えは単純に不注意で間違えたものだったと思えますか?

もしそうだと思えるなら、売り手のエージェントが、売り手に対して訴訟リスクを下げるために回答をチェックして、「いいえ」の欄に印を入れるようにアドバイスすべきだったと思いますか?

または、売り手は新バケレン法を知り、それがきっかけで売りに出すことになったので、その不動産が短期レンタルの許可を得てないことは知っていたので十分内容開示していたと考えますか?

それとも売り手が「いいえ」や「わからない」と答えていた内容に関しては明確にするために買い手のエージェントが更なる追及をすべきだったと考えますか?

はたまた、買い手のエージェントは内容開示書を予約台帳と照らし合わせながらチェックして怪しい箇所があれば指摘し、買い手に潜在的リスクについてアドバイスすべきだったと思いますか?

ずさんで曖昧な売り手の内容開示は、売り手と買い手の両者にとって危険ですが、不動産業者にとってはどうなのでしょうか?

不動産仲介業者には、クライアントに対する6つの受託義務があります。これには、常にクライアントの最善の利益のために行動し、他のすべての利益、エージェントの自己利益すらも除外します。

関連記事:リアルター善管注意義務(FIDUCIARY DUTY)

売り手に対する売り手側エージェントの責任には、開示義務の重要性の説明と売り手が訴えられるリスクの軽減が含まれます。

買い手に対する買い手側エージェントの責任には、危険因子を特定し、買い手が取引を短期間でなかったことになってしまうリスクを軽減することが含まれます。

売り手側、買い手側、両方のエージェントが責任を全うしていないと、買い手は誤った仮定の下で不動産を購入する可能性があります。あいまいな点は適切な質問をすることで、明確さが増し、リスクが軽減されます。

ナシム・ニコラス・タレブの著書「スキン・イン・ザ・ゲーム」内でも、ある当事者が別の当事者が知りえない情報を持っている取引における「リスクの非対称性」について説明しています。そこからも分かるように内容開示法は非常に重要なのです。

しかしながら、情報の非対称性によるリスクに似たようなものは、サービスを提供するプロフェッショナル側が自身の発言や行動に責任を負わずにリターンを得ようとしている時にも発生します。

私たちは、関与する不動産業者が責任を持って行動しているかどうかはわかりません。 「あなたにとって良い」と表示されているものが、実際には必ずしもあなたにとって良いとは限らないことと同じです。では代わりに、プレゼンターだけが得をするのでしょうか?あなたの不動産業者の信頼性とは何なのでしょうか?

さきほど紹介した著者のタレブは倫理的行動のあるべき姿について、「他人に自分が接されたときに好ましいと感じるような扱いを他人にもすべきであり、不平等不公平なく事柄に対しての責任を共有するのが好ましい」と述べています。

すなわち、これまで投げかけた質問の答えとしては、あなたが売り手であろうと買い手であろうと、取引の詳細を完全に理解することが重要だということです。エージェントが懸念を表明していないからといって、盲目的に行動しないでください。自分が不安に思っている内容はきちんと問いかけていますか?

人間は欲と恐怖に駆られています。訴訟を提起することによっても利益追求の機会がある場合、意思決定や適正手続の不備な点への責任は二の次になります。その結果、弁護士が介入し、両者のために友好的な解決策を検討することになるのです。

おそらく、今回の事例では、全ての当事者が自分の責任を軽く捉えていたのかもしれません。今回の事例からの教訓として私たちが学び尋ねるべきことは以下の内容です:

この瞬間でのベストを尽くしているか?
常に正しいことをしているか?
他者のために今日最大限に尽くせることは何なのか?
必要な質問は全て尋ねているか?
自身の人生における全ての事柄に対して完全に責任を果たせているか?

これが第2のフィクションの話へと繋がっていきます。

ストーリー2
先月、私は以下のメールを受け取りました。

私はあなたのブログをずっと読んでいましたが、特にワイキキでの短期レンタルとTVRに関して一般向けに提供してくれた情報に感謝しています。とても有益な記事です。

私の妻と私はワイキキパークハイツの4ユニットの所有者です。

ワイキキパークハイツは、居住許可がホノルル市のDepartment of Planning & Permittingによって署名され、建設されたときはH-2ゾーンにあたる建物でした。アパート部分を持つホテルとして建設され、所有者が各部屋をコンドミニアムとして誰かに販売するまではホテルとして運営されていました。ユニオンエアサービスとその関係者は、複数のユニットを購入し、ユニパックとして知られるホテルとして営業を開始しました。

しかし1996年に、マウカクヒオアベニューとワイキキパークハイツのゾーニングがアパート混合利用に変更され、NUCがない建物でのホテルと短期のレンタルは実質的に禁止されました。建物そのものにはNUCはこれまでもありませんでしたが、ホテルであるユニパックと短期バケレンは今なお継続して営業しています。アパート部分もホテル部分もDepartment of Planning & Permittingによる有効なNUCを持っていません。どうやら、一握りのワイキキパークハイツのユニットがNUCを所有していたようですが、それも更新はされていませんでした。

あなたが不動産の専門家なら、その建物を買いたいと思っている人々へ、実際にその建物が短期バケレンを許可していないゾーニングに属しているかいないかという内容開示を提供するという建物管理の責任について通常は言及するのではないでしょうか。

記録上、私はワイキキパークハイツの理事会メンバーではありません。理事会は、明らかに弁護士の助言に基づいて、ワイキキパークハイツでの短期レンタル/ 民泊問題に関与することを拒否し、建物内のホテルと民泊の活動を停止すべきかどうかについてコメントすることを拒否しました。

私たちは全ての人を喜んでサポートしたいと思っておりますが、最優先事項は不動産を売り買いしたい人々のサポートをすることなのです。

残念ながら、あまりにもたくさんの質問メールを個々に頂きますので、不動産売買のサポートを依頼する内容のメール以外は、個々への返信ができなくなりました。

人生は様々な教訓で満ちています。公共の福祉のためにも、私の答えをここに書いて皆様とシェアしたいと思っています:

[申し訳ありませんが、彼が購入決定の根拠として受け取ったマンション所有者協会の内容開示についてコメントすることはできません。ドキュメントは私たちに提供されませんでした。」

しかし、ワイキキパークハイツにおける短期バケレンは以下の3つの理由により許可されていないことはわかっています:

  1. アパートゾーン
  2. NUC要件は免除されていないかつNUCが適用されない
  3. グランドファーザー条項が適用されるホテルの定義をみたしていない

関連記事「ホノルル(ワイキキ)での合法バケーションレンタルガイド

最優先されるのはゾーニングのルールを執行するDepartment Of Planning & Permitting (DPP) です。コンドミニアムドキュメント、ハウスルール、または不動産仲介業者が売買時にほのめかした内容よりも、DPPのゾーニングルールが絶対です。継続的な違法行為が見逃され容認されて合法になることなどありません。

「当該建物内のホテルと短期バケレンの活動を停止すべきかどうか」という弁護士のアドバイスに基づいてコメントすることを理事会が拒否したのは、DPPが判断するためかもしれません。この質問に対して回答できるDPPのメンバーをいったい誰が知っているのでしょうか?

残念ながら:

  1. NUC(Non-conforming Use Certificate))をもともと申請および維持していたワイキキパークハイツコンドミニアムの所有者は全員、更新に失敗したため、法的短期賃貸の権利を放棄しました。
  2. 継続的かつ強行されている違法な短期バケレンの賃貸活動は、所有者に豪放なのではないかと勘違いさせるようなものです。
  3. 短期の賃貸を目的とするコンドミニアムを購入する多くの買い手は、不十分な情報の解釈に問題があるため、誤った仮定に基づいて購入を決定しています。

事例証拠は十分ではありません。 「大丈夫らしい」というあいまいな判断をすることは、トラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

つまり以下の通りなのです:

「ここでは短期バケレンを営業するのは合法ですか?」という最も重要な1つの質問を投げかけることは、無関係な情報や不完全な情報を誤って解釈するよりも良いと思いますか?

購入確定時より前に弁護士を雇いこの最重要事項を明らかにするべきだと思いますか?

トーキングヘッズの1980年代の歌「Once In A Lifetime」は、「今までと同じ」と繰り返し歌っています。

前述の話と同じように、弁護士は両関係者のために問題を解決します。

今回この2つの架空の話をご紹介したのは:
もし皆様がこのような例外的な不動産の経験をあまりされてこなかったのであれば、皆様の立場に立ってサポートを致します。そして、このようなトラブルに巻き込まれないように尽力します。

信用に足らないアドバイスを受けたあとではなく、ぜひ不動産売買の前に弊社に連絡ください。

不動産取引に関するリスク、報酬、責任 was last modified: 3月 2nd, 2020 by Hawaii Living
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