ハワイ不動産投資

人気のコンドミニアム投資エリア

ハワイで最も観光客に人気のエリア。最も多くのコンドミニアムがたつエリア。

ハワイで今コンドミニアムの開発が進む話題のエリア。

カカアコに開発中の73500坪の広さの大規模なコミュニティ。

ゴールドコーストコンドミニアムがたつエリアで海のすぐそばという好立地。

古いコンドミニアムと新しい高級コンドミニアムのパークレーン、ワンアラモアナなどが共存するエリア。

コオリナはオアフ島西に広がるリゾート地帯、フォーシーズンホテルがたつ。

 
ハワイで不動産投資をする際にまず、投資の目的を明確にする必要があります。一軒家かコンドミニアムのどちらが適しているか、そして維持管理費や固定資産税などの費用も事前に調べることが必要です。
※ホテルコンド、および、バケレン可能なコンドミニアムに関しては、こちらに詳しい説明をしておりますので是非ご参照ください。

ハワイ不動産投資の目的

1) コンドミニアムをご自分がハワイにいる間は自身が利用し、不在の間はバケーションレンタルとして他の旅行者に貸し出すことをお考えでしょうか?
もしそうであれば、 ホノルルに短期バケーションレンタルが可能なコンドミニアムは限られていることを留意してください。バケレンやホテルとして貸出し可能なコンドミニアム物件の殆どはワイキキにあり、アラモアナに一件だけ(アラモアナホテル)あります。弊社の短期バケーションレンタル可能なハワイのコンドミニアムについての記事をご参照ください。各コンドミニアムの規定によりますが、多くの場合、最低30日以上からの貸出(もしくはそれ以上)となっています。

2)  一軒家を購入してご自分がハワイにいるときは使用し、不在のときは貸し出すことをお考えでしょうか?ハワイの一戸建ての場合、規定により基本的には最低30日の貸し出し日数が必要です。一軒家の場合長期での貸出物件への需要はありますが、不在時にのみ貸出す場合は、30日以上の賃貸となるため、物件の地域などにもよりますが需要が低くなります。一軒家はかなりのメンテナンス(芝刈り、害虫駆除その他雑用)が必要で、家を取り巻くすべての問題を処理するプロパティマネージャーがいたとしても、コンドミニアムを所有した場合に比べて、多くの問題があるかもしれないことを事前にご理解ください。

3) 投資目的は、日本での減価償却を活用した節税メリットを受けられる築年数が高い物件の 購入でしょうか?
築22年以上の木造住宅を購入した場合、減価償却を4年で行うことになります。その場合は、まずそのような家を購入後に空室にしておく際には注意点がいくつかあることをご理解ください。多くの場合そのような一軒家は古いため、維持管理するための費用を考慮する必要があり、それが投資として理にかなっているかをご検討ください。
人気のコンドミニアム、イリカイアパートやコロニーサーフを含め、築年数が47年以上の鉄筋コンクリートのコンドミニアムの場合、9年での加速度償却となります。
土地と建物の評価比率は建物が80%以上の物件もあり、減価償却による節税効果は日本の物件と比べて非常に高くなります。
  
4) 投資目的は、将来的な不動産価値の上昇でしょうか?この場合には、ハワイにおける不動産市場の傾向や動向について理解する必要があります。また様々な地域やマイクロトレンド情報(人気のある通り、将来の可能性を秘めた通り、プライバシー&景観、近所や周辺での今後の開発計画についての知識など)が必要となります。


ハワイ投資不動産のコストについて

プロパティマネージメント:ガイドラインや特にルールはありませんが、通常不動産を貸し出す際にはプロパテイーマネージャー(管理者)への支払いが生じます。長期にわたる賃貸(通常は1年契約)の場合、賃料収入の10%。短期バケーションレンタルの場合には賃料収入の20%から25%ほどのコストが生じます。

レンタル税:長期レンタルの場合(180日以上)所有者は、ハワイ州に対して4.5%のGET(一般消費税)を支払う義務があります。(GETは日本の消費税に似ています)レンタルが180日未満である場合には所有者はこれに加え10.25%であるTAT(宿泊税)を支払う義務があります。一般的に短期レンタル貸し出しの際、所有者は、TATを宿泊費に追加します。(これはホテルが宿泊者に追加するように)長期レンタルの場合、所有者は時にGETを別途追加料金として追加する場合もあります。

固定資産税:30日からレンタル可能な一軒家やコンドミニアム(コンドミニアムの管理組合がルールを変更した場合は30日以上)、これらの不動産は「住宅」として区画設定されており固定資産税の税率は、評価額の0.35%です。しかし不動産の評価価格が$ 1,00,000以上の場合で実際にそこに住んでおらず住宅所有者の免除申請をできない場合は0.6%となります。(所有者はそこに実際に住んでいる場合のみ住宅所有者控除を請求することができます。その場合、固定資産税の税率は評価価格に関係なく0.35%です)短期レンタルのあるコンドミニアムは、区画は「ホテル・リゾート」でなければならず、評価額の1.29パーセントとなります。評価額は税務署が決定を下し、多くの場合市場の販売データを見て判断するため市場価値に近いのが現実です。 

維持費:コンドミニアムでは毎月固定の維持費を支払わなければいけません。ほとんどの場合は電気代は含まれておらず、インターネットについても含まれていません(インターネットについては含まれているコンドミニアムも存在します)。古いコンドミニアムを購入した場合は交換する排水管や屋根の部品がない場合があり、将来的に予想外のコストがかかるリスクがあることを覚悟しなければなりません。一軒家は固定のメンテナンスコストはありません。その代わりに一軒家のメンテナンスは多岐にわたり、庭のメンテナンス&害虫駆除などのコストがかかります。また屋根、パイプ、その他すべてのメンテナンスコストの責任を負うことになります。物件のタイプに関係なく、購入する不動産の種類と特性をよく調べて、今後かかる総合的な費用を十分に考慮することが重要です。

こちらのリンク ーハワイコンドミニアム購入、 ワイキキコンドミニアム購入、 ハワイ不動産購入セカンドホームハワイ投資、から販売物件をご覧になれますので是非ご参照ください。
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