- 売り手の譲渡税は、買い手がその不動産を主たる住居として購入する意思があるかどうかによって決まります。
- 売り手は、販売価格を一定の基準値以下に調整することで、譲渡税を節約することができます。
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今回の記事では、ハワイの不動産を売却する際に、ハワイ州に支払うべきハワイの譲渡税について説明します。ほとんどのハワイの不動産取引では、新築プロジェクトのデベロッパー販売を除き、売り手が譲渡税を支払います。
もし、あなたがハワイの不動産の売り手または買い手である場合、譲渡税に関連する2つの奇妙な点に留意することで節税が可能です。
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売り手の譲渡税は、買い手がその不動産を主たる住居として購入する意向か否かによって決まる。
えっ？と思う方もいるでしょう。- これは論理を無視した奇妙なルールです。ハワイ州改正法令、譲渡税法第247条の2の通り、譲渡税は売り手が支払うが、その税率は買い手がその不動産の不動産税住宅所有者免除の資格を有するか否かによって決まります。奇妙なことに、売り手のHome Exemptionステータスは全く関係ありません！
- 買い手が住宅控除の対象となる場合、売り手は低い譲渡税率を支払います。
- 買い手が住宅控除を受けられない場合、売り手は高い譲渡税率を支払います。
言い換えれば、売り手は買い手の状況に基づいて報酬を得たり、ペナルティを受けたりするのです。- 奇妙ですね。
買い手は、ハワイの売買契約書のF-7 (a)またはF-7 (b)にチェックを入れる事によって、不動産の使用目的を宣言するだけです：
- F-7 (a) 買い手は主たる住居として購入する、または
- F-7 (b) 買い手は主たる住居以外として購入する。
買い手が該当物件を主たる住居として購入する意思を表明していれば、住宅控除の対象となり、売り手の譲渡税率が軽減されると想定されます。
クロージング日に、エスクロー会社が売り手から適切な譲渡税を徴収し、税務署に送ります。
もちろん、クロージング直後に買い手の意向や適格性が変わる可能性もあります。しかし、その時点ではもはやそんなことは関係なくなります。なぜならば、税金はすでに支払われているからです。
この奇妙なルールは、売り手と買い手の双方に逆インセンティブを生み出します：
- 同じ価格で同じクロージング日の同程度のオファーを2つ受け取った売り手は、F-7 (b)にチェックを入れたオファーよりも、F-7 (a)にチェックを入れた買い手からのオファーを好むでしょう。
- 他の現金オファーと競合する魅力的な物件に現金オファーを提出する買い手は、F-7 (b)の代わりにF-7 (a)にチェックを入れて優位に立つことを考えるでしょう。
買い手がF-7(a)にチェックを入れた場合とF-7(b)にチェックを入れた場合では、売り手の譲渡税にどれくらいの差が出るのでしょうか？
二段階譲渡税率表
Tier 1は買い手がボックスF-7(a)をチェックした場合に適用され、 Tier 2は買い手がボックスF-7(b)をチェックした場合に適用されます。様々な販売価格における差は、右欄の「Tier One vs Tier Two」に示されています：
例
• 販売価格が$1Millの場合、売り手が支払う譲渡税の差額は$1,000。
• 販売価格$4Millの場合、売り手が支払う譲渡税の差額は$6,000。
• 販売価格$6Millの場合、売り手が支払う譲渡税の差額は$12,000。
• 販売価格$10Millの場合、売り手が支払う譲渡税の差額は$25,000。
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納税基準額以下の販売価格に調整することで、売り手は節税できる
譲渡税率は、明確な基準をもとに上昇することに注意してください。あなたが買い手であれ売り手であれ、この基準値付近で売買価格を交渉する際には、この点をうまく利用しましょう。
譲渡税法第 247 条の 2 の規定では、販売価格を基準価格よりわずか 1 セントでも下げると、売り手の譲渡税が数千ドル安くなります。
各基準値における節税額は、ある販売価格帯から次の販売価格帯までの差額、つまり「税額のギャップ」となります。これらの差額/ギャップは、Tier 1 と Tier 2 の各表の第 3 列に記載されています。
例
• 家を$599,999.99で売るのと$600,000で売るのとでは、$600の節税。
• 家を$999,999.99で売るのと$1Millで売るのとでは、Tier Oneでは$1,000、Tier Twoでは$1,500の節税。
• 家を$1,999,999.99で売るのと$2Millで売るのとでは、$4,000の節税。
• 自宅を$3,999,999.99で売るのと$4Millで売るのとでは、Tier Oneでは$8,000、Tier Twoでは$10,000の節税。
たった１ドルが大きな差になる可能性があるのです。