オアフ島不動産マーケット最新情報 - 2021年上半期 - ハワイ不動産ブログ

—もしもあなたが数十年もの間ハワイ不動産の買い時を待っていたとしたなら、それはここ6カ月から12カ月がその時だったと言えるでしょう。それでも、カリフォルニア市場に比べるとホノルルは過小評価されていると思われるくらいです。

—今現在も掘り出し物物件が次々と出てきています。弊社ではそのお得な物件を探すお手伝いをしています。契約に向け心の準備はできましたか？

—市場の好機を見極めるのは一苦労とお考えですか？我々も同感です。だからこそ、弊社ではこんな時が不動産の買い時だと考えます。

同じ地区に住み続けると決めた時
経済的に適当な家を見つけた時

―弊社は不動産のプロ集団であり、お客様のお手伝いができることを喜びとしています。不動産を売りたい、買いたいと思ったら是非ご連絡ください。

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私たちが住む今日の世界

1年前新型コロナウイルスが世界経済を震撼させました。失業率の大幅な上昇と無限大量的金融緩和政策のせめぎ合いが繰り広げられました。

景気低迷期には株価が急上昇し、昨年アメリカの家庭は13兆5000億ドルも豊かになりました。これは年次計算で過去最大の伸び幅です。

現在では景気は完全に回復し、年末までにはGDPがコロナ以前にまで回復すると見られています。

人口の70%近くがワクチン接種を終え、マスクを着用しない生活に戻りつつあります。人気ロックバンドフーファイターズはマディソンスクエアガーデンでワクチン接種済みの観客を入れたライブを行いました。旅行や気苦労のない日常生活がそこまで来ています。

ミレニアル世代ではスマホアプリでミーム株の取引をし、破綻寸前の企業はその存続をかけて投稿サイトRedditの知名度に望みを託しています。

8月までにはSpace Xの衛星インターネットサービスStarlinkが北極と南極を除く全世界で提供さる可能性があります。億万長者たちは民間人初の宇宙旅行者になろうと躍起です。

ニューノーマルへようこそ:活況の2020年代

囁かれるインフレ説

4月のある日、マウイ島で最も安いレンタカーの価格がトヨタのカムリで1日722ドルという日がありました。

ポンコツ中古車の価格が上がる現象はハイパーインフレの前兆だという説に異議を唱える評論家います。単に不景気からの回復過程おける一時的な価格上昇なのでしょうか？もしくは単純に一年前の同月1ヶ月分だけと比較することで得た一般的に現れる現象なのでしょうか？

・2021年6月16日、連邦準備制度理事会のジェロームパウエル議長は、「連邦準備制度はこの難局においてあらゆる手段を講じてアメリカ経済の支援に注力し、雇用の最大化と物価安定の目標に向けて経済発展を促進する。」との声明を発表し、FRBが今後も継続的に透明性と緩和政策へコミットすることを表明しました。

・FRBの主要政策金利は0%付近に据え置き：

　　「雇用の最大化にはまだ程遠い状況で、利上げ開始は将来の話だ。」

・不動産担保証券、財務省証券購入件数の先細りはまだない

「いまだ“さらなる大きな進展”が見られるほどではない一方で、進展し続けることへの期待がある。次の会議では委員会が我々の目標に向けた経済の進捗状況を評価する。以前にも述べたとおり、我々の買い入れを変更の決定を発表する際は事前に通知をする。」ジェロームパウエル

最近の日用品の値上がりは“財務省証券から多大な影響”を受けています。

2%を超える現在の物価上昇率を踏まえ、先週パウエル議長はさらなる説明を加えました。「これが一時的であるならば反応するのは適切ではない、しかし長期化するならばインフレ期待に影響を与え兼ねないリスクを継続的に評価する必要がある。」債券市場は、インフレは問題ではないとするパウエル議長の予想どおりに動いています。10年ものの財務省証券の利回りは3月31日にピークの1.74%をとなりました。2021年7月16日現在は1.3%まで落ちています。

2021年上半期のオアフ島中間販売価格は、昨年同時期の6ヶ月と比較して一世帯用一軒家で21%、コンドミニアムで6.4%の成長が見られました。

一軒家とコンドミニアムでどうして大きな差が出るのか？

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MRI – Month Of Remaining Inventory=市場の動きの速さを表す指標

オアフ島不動産市場は、記録的低供給と記録的高需要にあります。より多くのバイヤーが少ない供給を追いかけている状況です。

状況を分かりやすく把握するために需要と供給を合わせた指標があります。Months of Remaining Inventory (MRI)です。アクティブリスティングと呼ばれる売りに出ている物件数を月々の販売件数で割った数値です。

MRIは今ある在庫がどれぐらいのスピードで売却されていっているのか、また市場が加速しているのか減速しているのかを表します。MRIが低いと在庫の動きが早いことを示しています。MRIが下がっていっている時はマーケットが加速している時と言うことになります。

かつてはMRIが5もしくは6あたりの時にバイヤーとセラーの市場が均衡していると一般的に言われていました。

一軒家のMRIが1.2と驚くほど記録的低水準に下落しました。この数値は私が知る限り最も低い水準です。
コンドミニアムのMRIも2.1まで下落しこちらも勢いがあります。

いずれも平衡値と言われるMRI5〜6を大きく下回っています。つまり、売り手市場といえます。

ここまでは過去の事実について見てきました。それではこの先どうなるのかを見ていきましょう。

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売却手続き中件数

売却手続き中件数とは、現在契約手続き中でまもなく売却手続きが完了する物件の数のことです。

2021年6月の一軒家売却手続き中件数がここ数年の記録をはるかに上回っています。
2021年6月のコンドミニアム売却手続き中件数もうなぎ登りです。

この普段とは異なる爆発的な件数増加の動向は、コロナ期間中に出遅れたコンドミニアム市場では特に価格高騰の予兆となるかもしれません。

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2021年オアフ島不動産ーコンドミニアムの価格は飛躍の方向に向かうのか？

供給、需要、MRI、売却手続き中件数から過去の事実、今日の状況、今後の市場の方向性を知ることができます。現在市場は中間販売価格に反映されるように長持ちしそうです。

中間販売価格

一軒家の中間販売価格は劇的に上昇しました。
コンドミニアムの中間販売価格はほぼ変わりなく2019年7月に近い水準で高止まりしています。

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市場に迫る3つの波

オアフ島の市場はいくつかのサブマーケットから成っています。分かりやすく説明するために、異なる時期に景気の波が上がった3つの区分を見ていきましょう。それぞれの区分で、需要と供給のバランスが傾き、MRI値が下がり、価格変動が起こる引き金となる要因がありました。

一軒家

要因：2020年4月、新型コロナウイルスへの不安がソーシャルディスタスやより広い空間へのニーズに火をつけます。記録的低金利が物件購入のアフォーダビリティを押し上げ一世帯用一軒家の勢いをさらに加速させます。Zoomを使った在宅勤務やオンライン授業が都心離れの需要を増加させました。リモートワークをきっかけにアメリカ本土のコロナまん延地区からハワイに移住してくる人たちが一軒家の需要をさらに上げました。

多くの人が突如として都会からの脱出願望を抱き、地方や人口密度の低い地域に人口が流出するドーナツ化現象が起こりました。

結果：需要は堅調に増加し、在庫は買い占められる勢いとなりました。まるでロケット燃料の爆発混合物に突き動かされるがごとく、価格は次々と新たな最高記録を更新していきました。

ホテルコンド

要因：2021年1月、ワクチン接種の成功とロックダウンによるコロナ疲れの結果、観光客が到来しコロナ以降初めての転機を経験します。灰の中から不死鳥が飛び立つごとく、ホテルコンドの人気もすぐに復活しました。

結果：在庫数は減少しました。特定の建物に関してはホテルコンドの価格が直近6カ月間で急騰し現在ではコロナ前の価格を上回っています。自暴自棄になっていたセラーは去年のうちに売却してしまっていました。

関連記事：「ホテルコンド購入のチャンス」をご覧ください。

居住用コンドミニアム

要因：明確なきっかけはありませんが、新型コロナウイルスへの不安が落ち着き一軒家とコンドミニアムの価格差が持続不可能な水準に達しました。2020年8月以降、コンドミニアムのMRIは一軒家よりも早いスピードで下がり、コンドミニアムの売却手続き中件数は一軒家よりも早いスピードで増加しています。

結果：動きの鈍かったコンドミニアムも現在では提示価格を超える価格で複数のオファーを受けている状況です。コンドミニアムの追い込みは加速する様相です。これは劇的な価格変動の始まりとなるのでしょうか？コンドミニアムの価格はさらに続伸し一軒家との価格差が小さくなっていくかもしれません。

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自由貨幣－実質金利マイナス！

強い需要を支えているのは住宅ローン金利の大幅な引き下げです。コロナ以前だった2019年の30年固定金利の平均は4％前後でした。

2021年初めには、驚愕の2.65％（2021年1月7日）まで下がりました。

現在でも最低金利に近い2.88％（2021年7月15日）です。この2.88％は（連邦税と州税の合計を30％と想定した場合）控除後には2％となります。

直近6月のCPIは5.4％でしたが、前述のとおりこれは一カ月分だけの数値で一時的なものです。連邦準備制度理事会は長期にわたり2％を超えるインフレを進めています。

つまり、課税控除とインフレを加味すると30年住宅ローンの実質費用は0以下となります。

（2.88％）－（課税控除30％）＝（2％）－（2％を超えるインフレ）＝（実質金利0％未満）

0未満とはタダより良い、つまり3％の住宅ローンは今なら資産になるということです。この資産、今のうちに手に入れておきましょう。

ここに100万ドルの住宅ローンを例に金利差の試算をご紹介します。

100万ドル、30年固定金利4％の場合　→　4,774.15ドル／月（元利均等返済）
100万ドル、30年固定金利2.88％の場合　→　4,151.60ドル／月（元利均等返済）

なんと月々の支払いで622.55ドルも節約でき、アフォーダビリティは13.04％も向上します。定職に就きある程度の信用度がある人なら誰でも2019年と比較して13.04％高い物件にも手が届くことになります。月々の経費は変わらずより良い家を購入できるのです！

より高額な家を買おう！と提案しているわけではありません。この先30年の返済にかかる金利が最も安い今のうちに住環境をアップグレードしようという話です。

関連記事：「ハワイで抵当流れ物件を探す？」をご覧ください。

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返済猶予からの脱却

住宅ローンの融資機関が返済猶予や返済繰延を許してくれていたのなら、もう必要ありません。直ちに脱却しましょう。問題を先延ばしにしてもほとんど意味はありません。

返済の遅れを取り戻しましょう。少なくとも3カ月で現在組んでいるローンの支払いに追いつき、ローンの組み換えをするか新たなローンを組みましょう。この低金利がいつまで続くか保障はありません。

現在は住宅ローン金利が低く留まっていますが、今よりも下がる様相はありません。そして、いずれは上がります。住宅購入や今あるローンの組み換えを検討しているなら、金利が安い今が絶好のチャンスです。

関連記事：「ある不動産投資家の告白」をご覧ください。

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今後の予測？

1995年頃、インターネットの普及により人々は郊外の自宅からリモートワークが可能なはずでした。しかし、この新型コロナウイルスのまん延によりZoomが急速に普及するまで実現することはありませんでした。コロナに対する不安が治まるにつれて、すべてが徒歩圏内にある便利な都心の生活に人々は再び引き寄せられるでしょう。

トレンドの寿命はその風向きが変わるまでです。いつもこのブログをご覧いただいている方ならお分かりのとおり、我々は未来を予測できる水晶玉をもっているわけではありません。

もしかすると、私はコンドミニアムでの生活に少し肩入れしているかもしれません。なぜなら、新鮮な空気とこのページのトップにある美しい景色のあるビーチから道を挟んだ素晴らしい立地のコンドミニアムで私が仕事をしているからです。

関連記事：「ハワイ暮らし：コンドミニアム？一軒家？」をご覧ください。

不動産購入のチャンスをお探しなら、以下のことを是非ご検討ください。

アービトラージ（裁定取引）―コンドミニアムが魅力的な価格ですぐに手に入る時期に敢えて在庫の少ない一軒家を追い求める必要はありません。コンドミニアムの在庫数は一軒家の二倍以上あります。
平均値への回帰－コンドミニアムは過小評価され一軒家に比べると格安に感じられます。コンドミニアムと急騰した一世帯用一軒家との価格差は開きすぎています。住宅ローンの低金利により今日のコンドミニアムはここ数年で最もアフォーダブルと言えるでしょう。
売却手続き中の件数の増加とMRI値の低下から見ると、今後はコンドミニアム価格の急騰が予想されます。

コンドミニアム、一軒家に関わらず、購入の準備が整いましたら是非ご連絡ください。必ずやお力になります。

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