【注釈】当記事で記述しているキャピタルゲイン課税を先延べできる制度1031エクスチェンジですが、日本ご在住の方には残念ながら利益を被ることができないことを何卒ご留意願います。（米国では繰り延べでも日本では納税）
- ２０２１年第四四半期について
- 自らを窮地に追い込まない方法―エクスチェンジのヒント１
- 債務自体ではなく債務額を置き換えるーエクスチェンジのヒント２
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まずは朗報です！
バイデン大統領が計画していた1031エクスチェンジの規制強化法案は現在のところ提出されないことになりました。大統領は「法人税率の引き上げが盛り込まれる可能性は低い。賛成を得られるとは考えにくい。」と述べました。
この発言に株式市場が反応しました。
いったい誰が未来を占う最高の水晶玉を待っているのでしょうか？あいにく我々ではありません。我々の予想的中率は五分五分です。そこで、元気をもらえるかもしれない専門家の予想をご紹介します。
伝説の投資家ビルミラー氏は直近のニュースレターで「現在は典型的かつ必然的な後退と反発を伴いながら2009年3月以来続いている上げ相場の中にある。その終幕は、債権に対して株価が高くなり過ぎた時または利益が減少した時のいずれかに訪れるだろうが、現在はそのいずれの状況にも当てはまらない。」としています。
フレディマックの複数のエコノミスト、全米不動産協会、住宅関連企業は、住宅ローン金利の上昇にも関わらず年末まで根強い需要があるとみています。全米不動産協会は2021年第四四半期の住宅ローン平均金利を3.3％と予測しています。外部リンク：Experts: Rising Rates Won’t Deflate Buyer Demand | Realtor Magazine
関連記事： 「オアフ島不動産マーケット最新情報 – 2021年上半期」をご覧ください。
見通しが悪くなる時は指数関数のごとく倍増しで下がっていくものです。予見できないブラックスワンは後になって初めて目に見えてくるものです。だからこそ我々はマーケットのタイミングを計るのは賢い方法ではないと考えているのです。
大切なのはタイミングを計ることではなく「マーケットでの時間」です。歴史的に見ても、株式市場とハワイの不動産市場のいずれにもこれが当てはまります。各市場は毎年約70％の確率で上昇しています。オッズにして70/30ということです。
ハワイ州の失業率は2020年4月の21.9％から8カ月連続で下落しており、9月には6.6％まで低下しています。いまだ変動が予想されるもの良い方向性であることには違いありません。
ニワトリが先か卵が先か？
人生は日々新たな発見があるからこそワクワクするものです。ここからは今後の1031エクスチェンジで役立つかもしれない2件の事例をご紹介します。
１）1031エクスチェンジの完了まで180日もない
ご存知のとおり1031エクスチェンジ成功までには手放す物件のクロージング日から起算して定められる締め切りがふたつあります。
- 45日以内に代替物件を明示する
- 180日以内または確定申告期限のいずれか早い方の日までに税務手続きを完了する
関連記事：「1031エクスチェンジで財を成す」をご覧ください。
一般的には、45日の期限はあっという間に迫りエクスチェンジのタイミングが心配になります。ほとんどの取引においては180日あれば十分です。
もし仮に手放す物件を10月15日から12月30日の間にクローズした場合、確定申告の期限を4月15日を超えて延期する措置の申請をすることができます。この延期措置ではエクスチェンジ完了まで最大の180日に加えて6カ月間の猶予が与えられます。
ただし、かつて私自身も失敗したのですが、落ち度がある場合は最大180日の期間はありません。私と同じ間違いをしないようここでご紹介します。
私はある投資物件を1031 Exchangeを使って売却しました。 融資比50％のローンを組んでより高額な物件を購入するつもりでした。
融資機関から2020年の確定申告Schedule Eにある賃貸収入やや少ないと指摘されました。これは昨年新型コロナウイルスの関係で観光が一時停止したためでした。新たなローンを獲得するべく増力するためには2021年の確定申告を終えた2か月後の1月初旬にでも早速もう一度ローンの申請をするべきです。これは明暗だと思いました。しかし、
エクスチェンジを完了する前に確定申告を行うと180日間のエクスチェンジ期間が自動的に終了となってしまいます。確定申告を行う前に、エクスチェンジで購入する物件のすべてを取得しておかなければなりません。そうしないと、エクスチェンジは成立せず、売却した物件は課税対象となってしまいます。
確定申告は修正できず、エクスチェンジを続行することもできなくなるので要注意です。
これが「優先順位」に頭を悩ます難解ループなのです。
教訓
1031エクスチェンジの手続きを始める前に新たな融資の事前審査レベルを正確に把握しておきましょう。
すでに手放す物件を売却している場合、1031エクスチェンジの完結に向けホームエクイティラインオブクレジット（HELOC）の活用や持ち株を担保に融資を受けるなどの代替となる資金調達方法を検討しましょう。
新たに購入する物件の資金として60日ロールオーバーで一時的に現金を持ち出す手段もありますが、これはリスクを伴います。ご自身を窮地に追い込むことになり兼ねません。
手持ちに使える余剰現金がある場合、新たなローンを組まずに現金を使うことで二件目の1031エクスチェンジにもつながります。
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2)既存債務を置き換える必要はない
1031エクスチェンジを使ってすべての税金を繰延したければ、売却する物件のネットエクイティ（売却価格からクロージングの経費を差し引いた額）のすべてを新たに購入する物件につぎ込む必要があります。その場合、既存の債務も置き換える必要はあるのでしょうか？
IRSは代替物件に関して既存の債務を同等またはそれ以上の新たな債務へ置き換えることを義務付けてはいません。
一方で、IRSは売却した物件にかかっていた債務額の置き換えは必要としています。
つまり、同等またはそれ以上の債務額を以下の方法を組み合わせて置き換えるという選択もあるのです。
- 新たな住宅ローン
- 現金
- セラーファイナンシング
- 金融機関以外からの借り入れ
知っておくといざという時役に立つ知識です。成功をお祈りしています。