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税務関連情報 (固定資産税、賃貸所得税など)

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固定資産税

オアフ島の固定資産税は、毎年7月1日から翌年の6月30日までの期間で支払いは2回の分割払いとなっています。1度目の支払い期限は8月20日(7月1日から12月31日までの分の税金)。2度目の支払い期限は2月20日(翌年1月1日から6月30日までの分の税金)です。2019年の場合は、以下の通りです。

2019年7月20日 : 7月1日から12月31日までの固定資産税の納付書の送付
8月20日 : 支払い期限

2020年1月20日 : 翌年1月1日から6月30日までの固定資産税の納付書の送付
2月20日 : 支払い期限

評価額
固定資産税は評価額に基づいて算出されます。その評価額は買い手の支払った市場価格とは異なり、税務署の評価部署が独自に算出した評価額です。

既存の物件
税務署の鑑定人は一般的に前年7月1日より以前に販売された対象物件に匹敵する5件の物件を(実際に物件を視察せず)検討し分析します。評価にするにあたり7月1日から数ヶ月も前のものではないことが理想です。評価額は10月1日時点での値で、鑑定人は7月1日以前の販売データを見るので、その時点から市場で価格の上下も見ることができ、そのデータも評価価格を決める際に使われます。10月1日時点での評価額により翌年の固定資産税が算出されます。

例: 2018年10月1日時点の評価価格によって翌年2019年7月1日から2020年6月30日までの固定資産税を算出します。所有者はその評価額が高すぎると思う場合は申し立てすることができます。ただし主張を立証するために実際の最近の販売データを持っていることが必要です。市場の方向性と販売リストに関係性はありません。申し立てはサイトから12月15日から翌年1月15日までの間にオンラインで提出することができます。
こちらを開き「File an Appeal(申し立てする)」をクリックしてください。

新築物件
まだ建設されていない新築物件については、鑑定士は通常ホノルル計画許可庁から開発者が出した建物許可書に記述された建物のコストを見ます。その数字は通常、実際の市場価格であるためこれが多くの新築物件の固定資産税は最初の一年ぐらいは非常に低い理由の一つです。

例:新築コンドミニアムプロジェクトが2019年5月に完了した場合。2019年の固定資産税(2019年7月1日- 2020年6月30日)は2018年10月1日時点での評価価格によって算出されます。2018年10月1日の時点ではまだ未完成のため、市場価格は開発者が提出した市場価格によって判断される場合が多く固定資産税ははるかに低くなる可能性が高くなります。2019年 10月1日には販売データが存在し(少なくとも2019年5月時点の最初の販売価格)、それが2020年度(2020年7月1日- 2021年6月30日)の評価額として算出され、それはコンドミニアム市場価格に非常に近いものになるでしょう。

固定資産税率
オアフ島の不動産固定資産税には3つのレートがあります。2019年度(2019年7月1日~2020年6月30日)の税率は以下の通りです。

A) Residential(主の住居):評価額の0.35%。このレート(率)は、評価額がいくらでも関係なく、持ち家に対する固定資産税の控除(該当のフォームはこちらをクリック)の申請が通った所有者の物件に適用されます。所有者のメインの住居のみ持ち家に対する固定資産税の控除を申請することができます。メインの住居かどうかを証明するには、ホノルルで選挙権がある、ハワイ州の住人として所得税をすべて申告し支払っている、または一年で270日またはそれ以上その家に住んでいる、という証拠を見せなければいけません。持ち家に対する固定資産税の控除の申請が通った所有者は、80,000ドルの控除を受けられます。ということは、ホームオーナーが固定資産税を払う際、80,000ドルが控除された後の残高を基本に税金を払う、ということになります。65歳以上のオーナーは、この控除額が120,000ドルまで上がる。
例:所有者の年齢=45歳、所有者が初めて購入した物件、不動産物件評価額=1,600,000ドル、
控除額=80,000ドル。税金対象となる総額=1,520,000ドル(1,600,000ドル–80,000ドル)
推定年間固定資産税=5,320ドル(1,520,000 x 0.0035)。

B) Residential A:

二段階の税率で、評価額の1,000,000ドル以下は0.45%、評価額の1,000,000ドルを超える部分は1.05%。
Residential A
は、$1,000,000以上の査定額、所有物件がメインの住居ではなく、且つ、固定資産税の控除を所有者が申請できない物件に対して適用されます。
例:所有者の年齢=45歳、所有者のセカンドホーム、不動産物件評価額=1,600,000ドル
固定資産税用の評価額1,000,000ドル以下 → 4,500ドル (1,000,000 ドルx 0.0045)。
固定資産税用の評価額1,000,000ドル超過部分 → 6,300ドル (600,000 x 0.0105)。
推定年間固定資産税=10,800ドル (4,500ドル + 6,300ドル)

C) ホテル&リゾート:評価額の1.39%。これは、ホテル&リゾートゾーンで短期間バケーションレンタルを運用する所有者の物件に対する固定資産税率です(短期間バケーションレンタルコンドミニアムのリストはこちら)。
例:固定資産税の評価額=1,600,000ドル
推定年間固定資産税=21,264ドル (1,600,000ドル x 0.0139)。

固定資産税支払い方法
ホノルル市に支払う方法が4通りあります。
1) オンライン: www.hnlpay.com。2.35%の手数料がDiscover、Visa、MasterCardのクレジットカードでの支払い時にかかり、1% の手数料がデビットカードを使用した場合かかります。
2) 電話での支払い: Call 1 (877) 309-9117
3) チェック払い:“City & County of Honolulu”宛にチェックを書き、以下宛先・住所に郵送
City & County of Honolulu, Real Property Tax Collection, Division of Treasury, PO Box 4200, Honolulu, HI 96812 (郵送前に要確認)
4) 税務局で直接支払い: 税務局に行き現金かチェックで窓口で直接支払う。営業時間は月~金(祝日除く)7.50am – 4.15pm。
City Hall, Division of Treasury, 530 South King St #115, Honolulu, HI 96813

不動産評価額と固定資産税の確認
評価額の確認はホノルル市郡のホームページにていつでも確認することができます。「Yes, I accept the above statement.(はい、私は上記のステートメントを受け入れます)」をクリックし、「Search by Site Address(サイトアドレスで検索)」を選択するとストリート番号、ストリート名とユニット情報を入力することができます。ただし「ストリート名」の欄には「ブルバード」や「ストリート」「アベニュー」等の文字は含まないでください。例えば「1118 Ala Moana Blvd.」を検索したい場合、ストリート番号のところは「1118」と入力します。そして「ストリート名」の所には「Ala Moana」とだけ入力し「Blvd」は含まないでください。


賃貸所得税

どのような形態の賃貸に関しても日数に関わりなく所有者は賃貸所得の4.5%の税金を支払わなければいけません。これはGET(売上税)と呼ばれるもので日本の消費税に似ています。

これに加えて180日以下の賃貸契約の場合は、4.5%のGETに加え、TAT(短期滞在宿泊施設税)10.25%が加算されます(2017年までは9.25%でした)。180日以下の賃貸契約の場合、通常、所有者はこれらをテナントや宿泊者に請求します。(ホテルに滞在した際にこれらの税金を支払うのと同じです。)したがって所有者には実質上の支払いは生じません。(テナントや宿泊者に請求し、その後州税務署に支払います)また賃貸収入は米国所得税の対象になります。


日本の減価償却による節税について

詳しくは、日本とハワイの両方の税務に詳しい、税理士法人アーク&パートナーズ代表税理士の内藤克氏とのコラボレーション記事「ハワイ不動産投資 – 減価償却による節税について」をご参照ください。


売却時のキャピタルゲイン税:HARPTA & FIRPTA

HARPTA (ハワイ州不動産税法)と FIRPTA(外国人不動産投資税法)、2つのキャピタルゲイン税があります。過去に海外の投資家がハワイの不動産を購入し所有後売却し、キャピタルゲイン税を支払わず相当高い利益を得ていた時がありました。このようなキャピタルゲイン税収入の損失から州政府と連邦政府を守るため、HARPTA (ハワイ州不動産税法)と FIRPTA(外国人不動産投資税法)が制定されました。

FIRPTA:連邦法は売り主がアメリカ合衆国外の居住者だった場合、売却額(利益ではない)の15%を売り主から源泉徴収することを規定しています。
但し、住居として買主が物件購入した場合、税率が以下の通り下がります:
・0%:売買額が$300,000以下の場合
・10%:売買額が$300,001から$1,000,000の場合

HARPTA:ハワイ州法は売り主がハワイ州以外の居住者だった場合、

売却額(利益ではない)の7.25%を売り主から源泉徴収することを規定しています(2018/9/14以前の登記分は5%でした)。

売主は、登記関連書類としてエスクローから受領した書類の1部としてこれらキャピタルゲイン税のフォームに海外居住者である旨記入する必要があります。エスクロー会社は、売主が支払ったFIRPTAとHARPTAのキャピタルゲイン税を通常速やかに処理します。

※上記の通り、売主は売却額の22.25%を売却時に納税金額として納めなければならないのですが、その額が本来納めるべきキャピタルゲイン(売却益)税額よりも高い場合は、 確定申告時に還付を受けることができるため、FIRPTAとHARPTAは税金預り金とも言えます。

もし購入した時と同じ、或いは、それ以下で売却される場合は、売却益が出ていないため、確定申告時に全額が返金されます。
或いは、もし買主の会計士が、本来のキャピタルゲイン税よりも多く算出されていると判断した場合は、エスクロー期間中に妥当なキャピタルゲイン税を超えた源泉徴収分を適切な書類を提出し申請することができます。
但し、HARPTAに関しては、エスクロー期間中にハワイの税務署に還付の申請をしても期間内での還付を断られることが多いようです。断られた場合は、翌年の確定申告時に申請します。逆にキャピタルロスが発生している場合は、エスクロー期間内でもハワイの税務署で書類の受理がされやすいようです。
また、FIRPTAに関してはハワイの税務署とは異なり、通常のエスクロー期間内に返答を得ることは困難です。その結果、殆どの売主は売却時にエスクローより算出されたFIRPTA全額を支払い、エスクロー後に早めの還付依頼を申請するか、翌年の確定申告時に申請します。

 


免責事項
この情報は一般的な情報の提供のみを目的としたものであり、内容を保証するものではありません。当社は不動産会社であり、税理士事務所ではありません。我々は法的または税務のいかなるアドバイスの提供はできかねます。重要な意思決定を行う前に、税理士の方にご相談願います。

税務関連情報 (固定資産税、賃貸所得税など) was last modified: 6月 21st, 2019 by Hawaii Living
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