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税務関連情報 (固定資産税、賃貸所得税など)

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固定資産税
オアフ島の固定資産税は、毎年7月1日から翌年の6月30日までの期間で支払いは2回の分割払いとなっています。1度目の支払い期限は8月20日(7月1日から12月31日までの分の税金)。2度目の支払い期限は2月20日(翌年1月1日から6月30日までの分の税金)です。2018年の場合は、以下の通りです。

2018年7月20日 : 7月1日から12月31日までの固定資産税の納付書の送付
8月20日 : 支払い期限

2019年1月20日 : 翌年1月1日から6月30日までの固定資産税の納付書の送付
2月20日 : 支払い期限

評価額
固定資産税は評価額に基づいて算出されます。その評価額は買い手の支払った市場価格とは異なり、税務署の評価部署が独自に算出した評価額です。

既存の物件
税務署の鑑定人は一般的に前年7月1日より以前に販売された対象物件に匹敵する5件の物件を(実際に物件を視察せず)検討し分析します。評価にするにあたり7月1日から数ヶ月も前のものではないことが理想です。評価額は10月1日時点での値で、鑑定人は7月1日以前の販売データを見るので、その時点から市場で価格の上下も見ることができ、そのデータも評価価格を決める際に使われます。10月1日時点での評価額により翌年の固定資産税が算出されます。

例: 2017年10月1日時点の評価価格によって翌年2018年7月1日から2019年6月30日までの固定資産税を算出します。所有者はその評価額が高すぎると思う場合は控訴することができます。ただし主張を立証するために実際の最近の販売データを持っていることが必要です。市場の方向性と販売リストに関係性はありません。控訴はこのサイトから12月15日から翌年1月15日までの間にオンラインで提出することができます。
こちらを開き「File a Homeowners Exeption(控除する)」をクリックしてください。

新築物件
まだ建設されていない新築物件については、鑑定士は通常ホノルル計画許可庁から開発者が出した建物許可書に記述された建物のコストを見ます。その数字は通常、実際の市場価格であるためこれが多くの新築物件の固定資産税は最初の一年ぐらいは非常に低い理由の一つです。

例:新築コンドミニアムプロジェクトが2017年5月に完了した場合。2017年の固定資産税(2017年7月1日- 2018年6月30日)は2016年10月1日時点での評価価格によって算出されます。2016年10月1日の時点ではまだ未完成のため、市場価格は開発者が提出した市場価格によって判断される場合が多く固定資産税ははるかに低くなる可能性が高くなります。2017年 10月1日には販売データが存在し(少なくとも2017年5月時点の最初の販売価格)、それが2018年度(2018年7月1日- 2019年6月30日)の評価額として算出され、それはコンドミニアム市場価格に非常に近いものになるでしょう。

固定資産税率
オアフ島の不動産固定資産税には3つのレートがあります。

A) Residential(主の住居):評価額の0.35%。このレート(率)は、評価額がいくらでも関係なく、持ち家に対する固定資産税の控除(該当のフォームはこちらをクリック)の申請が通った所有者の物件に適用されます。所有者のメインの住居のみ持ち家に対する固定資産税の控除を申請することができます。メインの住居かどうかを証明するには、ホノルルで選挙権がある、ハワイ州の住人として所得税をすべて申告し支払っている、または一年で270日またはそれ以上その家に住んでいる、という証拠を見せなければいけません。持ち家に対する固定資産税の控除の申請が通った所有者は、80,000ドルの控除を受けられます。ということは、ホームオーナーが固定資産税を払う際、80,000ドルが控除された後の残高を基本に税金を払う、ということになります。65歳以上のオーナーは、この控除額が120,000ドルまで上がる。
例:所有者の年齢=45歳、所有者が初めて購入した物件、不動産物件評価額=1,600,000ドル、
控除額=80,000ドル。税金対象となる総額=1,520,000ドル(1,600,000ドル–80,000ドル)
推定年間固定資産税=5,320ドル(1,520,000 x 0.0035)。

B) Residential A:

二段階の税率で、評価額の1,000,000ドル以下は0.45%、評価額の1,000,000ドルを超える部分は0.9%。
Residential A
は、$1,000,000以上の査定額、所有物件がメインの住居ではなく、且つ、固定資産税の控除を所有者が申請できない物件に対して適用されます。
例:所有者の年齢=45歳、所有者のセカンドホーム、不動産物件評価額=1,600,000ドル
固定資産税用の評価額1,000,000ドル以下 → 4,500ドル (1,000,000 ドルx 0.0045)。
固定資産税用の評価額1,000,000ドル超過部分 → 5,400ドル (600,000 x 0.009)。
推定年間固定資産税=9,900ドル

C) ホテル&リゾート:評価額の1.29%。これは、ホテル&リゾートゾーンで短期間バケーションレンタルを運用する所有者の物件に対する固定資産税率です(短期間バケーションレンタルコンドミニアムのリストはこちら)。
例:固定資産税の評価額=1,600,000ドル
推定年間固定資産税=20,640ドル (1,600,000ドル x 0.0129)。

 

固定資産税支払い方法
ホノルル市に支払う方法が4通りあります。
1) オンライン: www.hnlpay.com。2.35%の手数料がDiscover、Visa、MasterCardのクレジットカードでの支払い時にかかり、1% の手数料がデビットカードを使用した場合かかります。
2) 電話での支払い: Call 1 (877) 309-9117
3) チェック払い:“City & County of Honolulu”宛にチェックを書き、以下宛先・住所に郵送
City & County of Honolulu, Real Property Tax Collection, Division of Treasury, PO Box 4200, Honolulu, HI 96812 (郵送前に要確認)
4) 税務局で直接支払い: 税務局に行き現金かチェックで窓口で直接支払う。営業時間は月~金(祝日除く)7.50am – 4.15pm。
City Hall, Division of Treasury, 530 South King St #115, Honolulu, HI 96813

不動産評価額と固定資産税の確認
評価額の確認はホノルル市郡のホームページにていつでも確認することができます。「Yes, I accept the above statement.(はい、私は上記のステートメントを受け入れます)」をクリックし、「Search by Site Address(サイトアドレスで検索)」を選択するとストリート番号、ストリート名とユニット情報を入力することができます。ただし「ストリート名」の欄には「ブルバード」や「ストリート」「アベニュー」等の文字は含まないでください。例えば「1118 Ala Moana Blvd.」を検索したい場合、ストリート番号のところは「1118」と入力します。そして「ストリート名」の所には「Ala Moana」とだけ入力し「Blvd」は含まないでください。


賃貸所得税
どのような形態の賃貸に関しても日数に関わりなく所有者は賃貸所得の4.5%の税金を支払わなければいけません。これはGET(売上税)と呼ばれるもので日本の消費税に似ています。これに加えて180日以下の賃貸契約の場合は、4.5%のGETに加え、TAT(短期滞在宿泊施設税)10.25%が加算されます(2017年までは9.25%でした)。180日以下の賃貸契約の場合、通常、所有者はこれらをテナントや宿泊者に請求します。(ホテルに滞在した際にこれらの税金を支払うのと同じです。)したがって所有者には実質上の支払いは生じません。(テナントや宿泊者に請求し、その後州税務署に支払います)また賃貸収入は米国所得税の対象になります。


日本の減価償却による節税について
日本の税制では築22年を超えた法定耐用年数以上の木造住宅は4年間での加速度償却が認められていますので大きな節税効果が期待できます。
また建物がコンクリート住宅の場合は築47年以上経過している場合は9年間での加速度償却が可能で鉄筋コンクリートの建物でも十分節税効果はあります。

例:築52年のコンクリート建物で評価価格$1,600,000の物件をハワイで購入したとします。建物の評価価格は $1,200,000で土地の評価価格は$400,000 です。減価償却できるのは、$1,200,000(建物の評価価格)のみです。建物部分の所得価格 x 償却率 = 減価償却費なので、$1,200,000(建物の評価価格)に加速度償却9年の耐用年数の償却率0.112をかけた額、$134,400を毎年9年間で日本での課税所得に対して減価償却することができます。


HARPTA&FIRPTA
こちらのリンク先にも掲載しております。

過去に外国人投資家がハワイに不動産を購入し何年かした後に売却をして利益を得たにも関わらず資本利得税(キャピタルゲイン税)を支払わないという状況がありました。州および連邦政府を資本利得税の損失から保護するために、HARPTAとFIRPTA法が確立されました。ハワイの不動産を購入することに制限はありませんが、ハワイの不動産販売に際してはHARPTAとFIRPTA源泉徴収法の存在を十分に理解していることが重要です。

HARPTAとはハワイ州不動産税法です。ハワイ州の法律ではハワイ州の非居住者が不動産を売却した場合には売り手の販売価格から(利益ではない)5%を源泉徴収します(2018/9/15以降の登記分からは7.25%になります)。売り手は適切書類を提出することにより源泉徴収の一部を別途回収することができます。

FIRPTAとは外国人不動産投資税法です。非居住者が不動産を売却した場合、販売価格の15%が源泉徴収されます。買い手が当物件を住居として購入しそこに実際に居住する場合は下記のような免除があります。
a)$ 300,001から$1,000,000の販売価格の物件の場合は、販売価格の10%。
b)$ 300,000までの販売物件については0%。

売り手は適切な書類を提出することにより源泉徴収の一部を別途回収することができます。


免責事項
この情報は一般的な情報の提供のみを目的としたものであり、内容を保証するものではありません。当社は不動産会社であり、税理士事務所ではありません。我々は法的または税務のいかなるアドバイスの提供はできかねます。重要な意思決定を行う前に、税理士の方にご相談願います。

税務関連情報 (固定資産税、賃貸所得税など) was last modified: 9月 11th, 2018 by Hawaii Living
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