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ホノルル(ワイキキ)での合法バケーションレンタルガイド

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2019年9月更新-本稿はホノルルでの「短期バケーションレンタル用コンドミニアム」徹底ガイドです。

―短期賃貸が許可されているワイキキの建物をご覧になりたい方は、本ページの後半までスクールしてご覧ください。

―短期賃貸の条件、使用目的分類、NUC、税金、融資、物件管理に関心をお寄せの方はこのまま読み進めてください。

「短期賃貸」とは、1テナントあたりの賃貸期間が連続して30日未満の居住施設を指します。ホノルル市郡では、オーナーが施設内に居住していない短期賃貸物件を「TVU(トランシエントバケーションユニット)」と呼び、オーナーまたはホストが施設内に居住しているB&B(ビーアンドビー)と区別しています。TVU、B&Bともに厳しい規則とこの規則に違反した場合の罰金が定められています。

連続する30日未満の賃貸は「Short-Term Renting(短期賃貸)」や「STR」と呼ばれています。

関連記事:ホノルル市議会条例89号―オアフ島短期バケーションレンタル新規制法 をご覧ください。

本ガイドでは、オーナー非居住型のTVUコンドミニアムについてご案内します。このタイプのコンドミニアムはホテルのように常時賃貸することができるため、「ホテルコンド」や短期「コンドテル」と呼んでいます。

ホテルコンドは非常に人気の高い物件です。

ホテルコンドは、賃貸収入の可能性を最大限に生かせることから投資家が購入しています。また、賃貸収入を生みつつ予約の入っていない期間にオーナー個人の余暇に使用できる賃貸形態の利便性からセカンドホームとしても購入されています。

ホテルコンドの多くはワイキキに立地していますが、ほとんどのワイキキコンドミニアムはホテルコンドではありません。
本ガイドでは、短期賃貸について知っておくべきことを明確にしていきます。

このガイドを初めて投稿した2015年以前は、ガイドにあるような情報源が存在しませんでした。以来、本ガイドが多くのバイヤーや同業の不動産業者にとっても重要な情報源となりました。

ご購入を検討中の方は販売中のホテルコンド、販売中のワイキキコンドミニアム販売中のホノルルコンドミニアムをご覧ください。

弊社では、ブログによる情報提供のほかにも、不動産の専門家としてのお手伝いをしています。ご購入を検討中の方は、ぜひご連絡ください。

短期賃貸の条件
短期賃貸では、下記の3つの条件のうちいずれかを満たす必要があります。

1)「リゾート混在地区」(ワイキキ外では「リゾート地区」)に立地し、ホームオーナー組合または建物内規で短期バケーションレンタルが制限されていないこと。

2)物件にNUC(バケーションレンタル事業許可証)があること。NUCはわずか808件しか認められていません。市は1990年9月に新たなNUCの発行を停止しています。

3)コンドミニアムの建物が法令適応対象外ホテルとされ、NUCが免除されていること。

今現在、コンドミニアムの建物が法令適応対象外ホテルされるためには、24時間対応のフロントデスクがあり、現行のLUO(土地利用条例)におけるホテルとしての定義を満たしていることが必要です。ホテルの定義は下記のとおりです。

「「ホテル」とは、短期宿泊を提供する宿泊施設または居住施設を含む建物で、24時間対応のロビー、フロントデスクサービスを提供し、宿泊客の登録及び記録の管理を行う設備がある施設」です。

しかし、1989年当時コンドミニアムの建物が法令適応対象外ホテルされNUC免除となるためには、当時のLUOにあるホテルの定義を満たす必要がありました。当時の定義では、建物の最低50%以上のユニットがフルキッチンの設備がないものでなければなりませんでした。

注:これは、複数の弁護士が法令適応対象外ホテルに対し現行のホテル定義を満たすべきという意義を唱えることが考えられ、将来的に変更になる可能性があります。動向を見守りましょう。

ワイキキバニヤンワイキキサンセットなどいくつかの建物は数十年にわたりホテルとして運営されており現行のLUOホテル定義を優に満たしています。しかし、ワイキキが再区分された当時の古いホテル定義を満たしていませんでした。これらが法令適応対象外ホテルとされず、1989年にNUC免除対象にならなかったのはそのためです。

パームズアットワイキキアロハサーフハワイアンモナークアラモアナホテルコンドなどはLUO旧定義を満たし、現行定義も満たしているためNUC免除対象の建物となっています。

しかし、ワイキキラナイズワイキキスカイタワーなどは、旧定義、新定義いずれも満たしていません。両建物は過去にもNUC免除対象となったことがありません。ワイキキラナイの中にはNUCを所有していたユニットもありましたが、オーナーが更新手続きを行っておらず資格失効となっています。ワイキキラナイズには所有するユニットで合法的な短期賃貸経営ができないことがいまだに理解できないオーナーもいます。そのため、ワイキキラナイのアパートオーナー組合は問題解決を図るため2019年夏に40,000ドルとも言われる報酬で非常に有能な弁護士を雇いました。動向を見守りましょう。

関連記事:短期バケーションレンタルのリスクをご覧ください。

上記の条件3点を満たさない場合、2020年10月より合法的短期賃貸の4つ目の条件が追加されます。市条例19-18(第89号法案)で定められた新たな限定条件はB&Bにのみ適応され、TVUには適応されません。申請及び承認プロセスの詳細は、弊社のブログ記事ホノルル市議会条例89号法案-オアフ島短期バケーションレンタル新規制法をご覧ください。また、今後の動向も注視しましょう。

合法短期賃貸フローチャート

合法短期賃貸への4つ道筋

ユニットの使用目的分類(固定資産税対策)

固定資産税徴収のため各コンドミニアムは「居住利用」または「ホテル/リゾート利用」に分類されています。

2017年以降は「リゾート混合地区」(ワイキキ以外では「リゾート地区」)内のすべてのコンドミニアムは自動的に「ホテル/リゾート」に分類され、TVUとして賃貸しているか否かに関わらずより高い「ホテル/リゾート」税率が適応されています。

ただし、ご自身のコンドミニアムを居住利用専用として請願することができます。居住利用専用を請願すると、固定資産税率を「ホテル/リゾート」税率から「居住利用」または「居住利用A」税率に引き下げることができます。しかし、居住利用専用となったコンドミニアムはTVUとして賃貸することができなくなります。

「物件を居住利用専用とする請願」はその年の9月1日までに申請しなければなりません。申請が認められると、その資格が5年間有効となります。12月中旬に居住利用専用申請の認否を知らせる新しい不動産評価通知書がオーナー宛に郵送されます。承認されれば、翌年の7月1日から始まる翌年度から低い税率となる「居住利用」または「居住利用A」の固定資産税率が適応されます。

関連記事:コンドミニアムの使用目的変更手続きをご覧ください。

「居住利用専用」に違反すると、税金を遡って支払うことになったり罰金の対象となったりします。不確かな点がある場合はホノルル不動産評価課(電話:(808) 768-3799)に確認しましょう。

「リゾート混合地区」(ワイキキ以外では「リゾート地区」)内のすべてのコンドミニアムがTVUとして賃貸できると想定する以前に下記の2点を常に確認しましょう。

コンドミニアムユニットが「居住専用利用」となっていないかどうか。
ホームオーナー組合または建物の内規により短期賃貸の制限がないかどうか。

ホノルル市改正条例8.7.1(h)項によると、有効なNUCを持つユニットは引き続き土地利用規制に基づき分類されることになっています。つまり、有効なNUCを持つワイキキの「アパートメント」区画にあるコンドミニアムの」分類は「居住利用」のままとなり、固定資産税率の低い「居住利用」または「居住利用A」が適応されます。

そのため、NUCユニットは飛ぶように売れているのです!NUCユニットは、高い「ホテル/リゾート」税率を課せられることなく最大限のキャッシュフローが見込める合法短期賃貸が認められます。

関連記事:税務関連情報をご覧ください。

税金(ホノルル郡)

固定資産税

「ホテル/リゾート」に分類されるユニットは、評価額の1.39%が課税されます。一方、「居住利用」に分類されるユニットは、下記のいずれかの税率で課税されます。

1)「居住利用」は評価額の0.35%が課税されます。この税率は以下の場合にのみ適応されます。

a) オーナーが自身の主たる住居として住宅所有者控除を申請している居住用物件

b) オーナーが住宅所有者控除を申請できない居住用物件(オーナーの主たる住居でない物件)で評価額が1,000,000ドル未満の物件

2) 「居住利用A」は評価額1,000,000ドルまでに0.45%、評価額1,000,000ドル以上に1.05%が課税されます。この二段階税率は、オーナーが住宅所有者控除を申請できない居住物件(オーナーの主たる住居でない物件)のみに適応されます。

その年の10月1日に税務局がユニットの分類を決定し、翌年度から適応されます。

例:2019年10月1日に2020年度(2020年7月1日から2021年6月30日まで)の使用目的分類が決定されます。

賃貸収入に関する所得税

すべての短期賃貸収入は下記の課税対象となります。

1) GET-一般消費税 4.5%(すべての賃貸収入に適応されます。)
2) TAT-宿泊税 GETに加えさらに10.25%(賃貸期間が180日より短いすべての収入に適応されます。)

最初はGET、TATの申請手続き、支払いを負担に感じるかもしれませんが、手引きに従って進めればとても簡単です。GET & TAT In Hawaii – The Easiest Way To File And Payをご覧ください。

遅延申請や賃貸収入の過少報告は高額罰金の対象となり兼ねます。危ない橋を渡るのは止めておきましょう。弊社は常に期限内申請及び支払いをお勧めします。

NUC-バケーションレンタル事業許可証

「NUC」とは、「リゾート混合地区」または「リゾート地区」以外に立地する」不動産の短期賃貸を許可する許可証のことです。DPP(ホノルル企画・許可局)が1990年9月以前に発行したもので、以来新たなNUCは発行されていません。

現存するNUCは物件に付随し、暦年偶数年の9月30日までにDPP条例コンプライアンス部門に更新手続きが必要です。更新手数料400ドル(2018年)が必要です。一旦期限内の更新手続きを怠ると、許可書の再発行はできません。

本稿寄稿時点では808件のNUCが存在し、うち770件がTVU(トランシエントバケーションユニット)として発行されています。651件はワイキキの居住用コンドミニアムビル12軒に散在しています。119件はワイキキの外に立地しています。

残り38件のNUCはホストがいるB&B(ベッド&ブレックファスト)に対して発行されています。これらはすべてワイキキの外にあり、その多くがオアフ島ノースショアとウインドワード側に、若干数がリーワード側の海沿いに立地しています。

融資
融資に関しては、50%が現金払い(融資比率最高50%)の場合や、2017年以降に融資を再開した例外もありますが、2009年の金融危機以来はほとんどの銀行がフルキッチンのないコンドミニアム(通称ロッジユニット)への融資をしません。

「フルキッチン」の定義はローン融資機関により若干異なります。一般的には、普通サイズの冷蔵庫、シンク、クッキングレンジ(レンジ台の下にビルトインオーブンがあるもの)または4口コンロと別付けのオーブンがあるキッチンとなります。融資機関によってはビルトインの2口コンロがあれば融資してくれるところもあり、また冷凍庫の扉が冷蔵庫から独立していることを定義する融資機関もあります。

フルキッチンのあるホテルコンドは、オーナー居住用としての購入でない場合、一般的に最低30%の頭金(融資比率70%)の「ホテルコンドポートフォリオローン」が必要です。「ポートフォリオローン」とは融資機関がそのローンを保持します。ファニーメイやフレディマックの通常型ローンでは一般的にホテルコンドへの融資がありません。

ポートフォリオローン利率は通常型ローンに比べておよそ3/8%ほど高く設定されています。

ひいきにしている銀行の頭取と50年来のゴルフ仲間だからといってホテルコンドの融資を受けられるわけではありません。弊社では、大げさな約束をし、いざホテルコンドとなると減額融資となった融資機関をたくさん見てきました。

地元ハワイではわずか一握りの融資機関のみがホテルコンドへの融資を提供しています。それも、その年融資総額とホテルコンド市場への融資額を比較しその程度によって融資意欲も頻繁に変化します。

アメリカ本土ではギャランティレートやファーストファウンデーションなど古くからの融資機関がまれに融資をしてくれることもありますが、多くの大手銀行がホテルコンドへの融資に前向きではありません。

弊社では物件購入前に資金の準備をお勧めします。購入の準備が整ったら弊社にご連絡ください。ホテルコンドの融資を取り扱う機関をご紹介します。

物件管理

ホテルデスク運営会社
ホテルコンドのなかにはホテルコンドユニット運営に精通した運営会社を置いているところもあります。

メリット:マーケティング力、ブランド認知度、ゲストサービスが期待できる、などがあります。効果的な現場のホテルデスク運営は日々の賃貸価格や稼働率の上昇に変化を及ぼす可能性があります。数字の上昇により一貫した予約実績を期待することもできます。ホテルコンドのなかには、ホテルデスク運営会社が第三者不動産管理者に対して競争を阻害するほど主導権を発揮しているところもあります。

ホテルデスク運営会社は、ゲスト関連の迅速な対応、必要に応じてゲストを別の部屋に移動させるなどの現場での緊急事態の対応に長けています。

ホテルデスク運営は個人利用に伴うニーズに柔軟に対応できるでしょう。これは個人利用及び旅行客による利用のいずれにとっても重要な利点となり得ます。ご自身が思い付きで所有するホテルコンドでの休暇を取ると決めたときのことを想像してみてください。ホテル運営会社がご自身の部屋をオーナー利用のために確保し、すでに予約が入っている場合はその予約を同等の部屋に移動できる場合があります。できない場合でも定められたオーナー特別価格で同等の部屋を提供してくれる場合があります。

デメリット:一般的にホテルデスク運営は高い運営経費がかかり、ときに賃貸収入全体の50%程度となることもあります。またホテルデスク運営会社が、家具の新調やオーナー負担による改装などによりメンテナンス基準を満たすよう求める場合があります。

ホテルデスク運営会社の契約には契約期間に縛りがある場合があります。オーナーは契約解除通告期間を延長しなければ契約解除できない場合があります。

第三者不動産管理会社
メリット:第三者不動産管理者の管理手数料は15~25%程度でユニットの品質基準に求められる条件が少なく柔軟性がある傾向にあります。

デメリット:第三者不動産管理者のマーケティング活動は同じではなく、総賃貸収入を減少させる結果となる場合があります。

第三者不動産管理者では同様の規模の利益が出るとは限らず、効果的な運営を行うに必要な在庫を持ち合わせていない場合があります。物件を私的に利用したしたくても数か月前から予約で埋まっていて利用するタイミングに柔軟性がない場合があります。

コンドミニアムのなかには第三者不動産管理者の運営に制限や条件を設けている建物があります。これにより、第三者不動産管理者が運営する効果が下がり、賃貸にかかる純利益が制限されることもあり得ます。

注:より良い結果を生むための優れたサービスがホテル運営なのか第三者不動産管理会社なのか白黒はっきりしているわけではありません。ユニット、建物、不動産管理の選択肢を分析し、ご自身の希望に合わせてどちらが良いのか評価するべきです。

オーナーによる運営
資格を持った不動産管理者を利用せず、ご自身で賃貸物件の管理を行うことができます。(コンドミニアム運営関連書類に記載されています。)しかし、ハワイ以外に居住している場合、ハワイ州の法律により、緊急時、災害時、不動産やテナントに関する問題対処時の「島内の連絡先」として島内の不動産会社、代理人、または管理人を置くことが義務付けられています。

「島内の連絡先」は、資格を持った不動産の専門家である必要はありません。賃貸や貸し出し時などの不動産手続きにおいてご自身の物件だけを管理している管理人であればよいでしょう。

賃貸物件を持つオーナーのための詳しい情報はこちらをご覧ください。またハワイ州の大家テナント条例についても知っておきましょう。いずれの場合も弊社では規定に従うことをお勧めしています。

知っておくと便利なこと
1)経験から言うと、ワイキキの「リゾート混合地区」と言われるエリアはクヒオアベニューの海側から海にかけて、アラモアナブルーバードの海側にあります。詳しい地図はこちらをご覧ください。

2)ほとんどのホテルコンドには専用駐車場がありません。しかし一般的に建物内またはその周辺に月額駐車場があります。

3)ほとんどのコンドミニアムの建物では個別の洗濯機及び乾燥機の設置が許可されていません。そのかわり、建物内に共有のランドリールームがあります。すでに洗濯機や乾燥機が取り付けられているコンドミニアムはオーナー組合の許可なしに又は建物の許可なしに取り付けられている場合があります。違反して洗濯機及び乾燥機を取り付ると既存の排水や電気システムの許容量を超え設備に負担をかけてしまい責任問題となりかねません。すでに洗濯機及び乾燥機が取り付けられている場合は規定内なのか承認されているのかを確認しましょう。

4)賃貸規則が土地利用規制法やコンドミニアム関連書類と矛盾している場合は、常に規制法が優位です。例外はありません。

a) フォスタータワー、クレセントパーク、スカンディアタワーズなどいくつかのコンドミニアムは「リゾート混合地区」にありますが、各コンドミニアムの内規では賃貸期間30日またはそれ以上としています。コンドミニアムの賃貸規制が優位となります。

b) ワイキキラナイ、ワイキキスカイタワーなど上記に挙げたようないくつかのコンドミニアムは「アパートメント地区」にありますが、これまで数十年にわたりアパートオーナー組合が短期賃貸事業を容認してきました。出回っている間違った情報に相反して、実際は土地利用規制が優位です。

c) 2465 クヒオアットワイキキのように、時に建物の内規が変更になることがあります。このコンドミニアムでは2019年に短期賃貸関する制限を内規から削除し、現在は「リゾート混合地区」にあることで認められているTVUを許可しています。

5)アラモアナホテルコンドなど数件のホテルコンドでは、オーナーの専有利用を制限しており長期の居住利用に対し制限を設けています。アラモアナホテルコンドのユニットの多くは規模が小さくフルキッチンのないロッジユニットの間取りとなっています。長期居住制限によりオーナーは住宅控除の申請ができません。

6)多くのホテルコンドの建物ではペットが許可されていません。必ず確認しましょう。

ワイキキの合法ホテルコンド一覧

下記にワイキキ内で短期バケーションレンタルが許可されている全てのコンドミニアムを掲載しています。

このデータは信用できるのもですが、内容を保証するものではありません。ご自身の責任において活用してください。土地利用規制及び建物の内規は変更になる場合があります。弊社が見落としている相違点などありましたら、ご連絡ください。真摯に受け止め訂正させていただきます。読者の皆様のご配慮により、本ガイドが常に最新の情報を提供し、多くのバイヤーの力になることが可能になります。皆様の読者の皆様のご意見に感謝します。

5つのカテゴリーに分かれておりアルファベット順にご案内しています。

A) ホテル運営下の「リゾート混合地区」区画 (バケーションレンタル合法)

B) ホテル運営以外の「リゾート混合地区」区画 (バケーションレンタル合法)

C) ホテル運営下の「アパートメント地区」にあり、法令適応対象外ホテルとされ、NUCが免除されている区画 (バケーションレンタル合法)

D) ホテル運営下の「アパートメント地区」にあり、法令適応対象外ホテルとされておらず有効なNUCが必要な区画 (NUC保持者はバケーションレンタル合法、NUC非保持者はバケーションレンタル違法)

E) ホテル運営以外の「アパートメント地区」にある区画(若干数のNUC保有ユニットと非合法短期賃貸が混在する区画)(NUC保持者はバケーションレンタル合法、NUC非保持者はバケーションレンタル違法)

 

A)ホテル運営下の「リゾート混合地区」区画 (バケーションレンタル合法)

バンブー

間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:19~42平米 フルキッチン:1ベッドルームのうち8戸のみに有
運営ホテル:アクア・バンブー・ワイキキ・ホテル(電話:808-922-7777)
土地の権利:単純不動産権
コメント:フルキッチン付1ベッドルームは8戸のみ。フルキッチン無の1ベッドルームが5戸。

イリカイ・アパートメンツ
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:46~92平米 フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:アクア・イリカイ・ホテル&ラグジュアリー・スイーツ(電話:808-954-7417)
土地の権利:単純不動産権
コメント:46平米のユニットはもともと1ベッドルームでほとんどのユニットで障子を取り払いよりワイドな景色を堪能できるスタジオタイプに改装。http://www.waikikibeachrentals.comでも同物件掲載中。

ルアナ・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:28~63平米フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:ルアナ・ワイキキ・ホテル(電話:808-955-6000)
保有権:単純不動産権
コメント:スタジオタイプは2種類。コンロと電子レンジ付の簡易キッチンスタジオタイプとコンロなし電子レンジなしのホテルタイプ。

パシフィック・モナーク
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:33~42平米、フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:アクア・パシフィック・モナーク・ホテル(電話:808-923-9805)
土地の権利:単純不動産権、一部(2044年期限の)借地不動産権物件有
コメント:素晴らしオーシャンビューが望める屋上プール付。

リージェンシー・オン・ビーチウォーク
間取り:1ベッドルーム~2ベッドルーム 面積:46~65平米 フルキッチン:有
運営ホテル:リージェンシー・オン・ビーチウォーク・バイ・アウトリガー(電話:808-922-3871)
土地の権利:単純不動産権
コメント:トランプ・タワーからもすぐの好立地。

リッツ・カールトン・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:46~278平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
注記:Tower 1は2016年春完成、Tower 2は2017年春完成予定。リッツ・カールトン・ホテル運営、第三者不動産代理店による運営可能な物件がわずかに有。
オーナー様特典として、滞在中(フルタイム滞在でも)駐車場無料。

トランプ・タワー・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:33~278平米 フルキッチン:有
運営ホテル:トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキ・ビーチ・ウォーク(電話:808-683-7777)
土地の権利:単純不動産権
注記:トランプ社以外の第三者不動産代理店による運営可能な物件がわずかに有。オーナー様特典として、滞在中(フルタイム滞在でも)駐車場無料。

ワイキキ・ビーチ・タワー
間取り:2ベッドルーム 面積:93~102平米 フルキッチン:有
運営ホテル:アストン・ワイキキ・ビーチ・タワー(電話:808-926-6400)
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2039年)混在
注記:アストン社が管理する賃貸プログラムでは年間14日の無料清掃サービス付。上層階(特に02号室、03号室)からは美しい海とダイヤモンドヘッドを一望できます。

ワイキキ・グランド・ホテル
間取り:スタジオタイプ 面積:18~43平米 フルキッチン:一部ユニットに有
ホテル運営:キャッスル・リゾーツ・アット・ザ・ワイキキ・グランド・ホテル(電話:808-923-1814)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2043年)物件有
コメント:ごく一部のユニットに1ベッドルーム及び駐車場有付。

ワイキキ・ショア
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:33~93平米 フルキッチン:有
運営ホテル:キャッスル(電話:808-952-4500)、パーク(電話:808-954-7426)、アウトリガー(電話:808-922-3871)
土地の権利:単純不動産権
コメント:ペット可(但し、要確認)。ワイキキで唯一の海辺(ホワイト・サンディー・ビーチ)に建つコンドミニアムです。建物内に運営ホテルが3社参入。

B)ホテル運営以外の「リゾート混合地区」区画 (バケーションレンタル合法)

2465 クヒオアットワイキキ


Size: 2BR, 876 to 989 sq ft. plus big lanais. Full Kitchen: Yes.
Tenure: Fee simple.

Updated August 2019: Latest addition to the list. The AOAO just changed their condo docs to no longer restrict short-term renting.

カバナ・アット・ワイキキ
間取り:1ベッドルーム 面積:34平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:ペット可(但し、要確認)。3戸のみ駐車場付。フルキッチンでないスタジオタイプが1階に1戸有。

イリカイ・マリーナ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:39~60平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:大通りを渡らずにビーチに出られる超好立地。ワイキキには3件しかない好立地コンドミニアムのうちの1件です!

インペリアル・ハワイ・リゾート
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:30~306平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2052年).
コメント:バケーションレンタルは8戸のみ。建物内のその他ユニットはインペリアルが運営するタイムシェア物件。

カラカウアン間取り:1ベッドルーム 面積:約39.9平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産といくつかの借地不動産権(期限:2035年)
コメント:約30%のユニットは1台分の駐車場付きです。

クヒオ・ビレッジ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:18~46平米 フルキッチン:無
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2033年)混在
コメント:ペット可(但し、要確認)。2棟有-クヒオ・ビレッジ1(住所:2463 Kuhio Ave)は単純不動産権、クヒオ・ビレッジ2(住所:2450 Prince Edward St)は借地不動産権。

マリーン・サーフ・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ 面積:36平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:全戸駐車場1台分付。

ロイヤル・アロハ間取り:1~2ベッドルーム 面積:46.5~62.2平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2041年)
コメント:約30%のユニットに駐車場1台分付。コミュニティーランドリーが各フロアーにあり。

シーショア
間取り:スタジオタイプ 面積:36平米 フルキッチン:ほとんどのユニットに有
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産(期限:2034年)物件有。

トレードウィンズ・プラザ
間取り:スタジオタイプ 面積:36平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2032年)物件有。
コメント:多くの物件に駐車場1台分付。

C)ホテル運営下の「アパートメント地区」にあり、法令適応対象外ホテルとされ、NUCが免除されている区画 (バケーションレンタル合法)

アロハ・サーフ・ホテル
間取り:スタジオタイプ 面積:16~36平米 フルキッチン:無
運営ホテル:アクア・アロハ・サーフ・ワイキキ・ホテル(電話:808-954-7410)
土地の権利:単純不動産権
コメント:美しいロビーが特徴です。

ハワイアン・モナーク
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:18~53平米  フルキッチン:1ベッドルームのみ有
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2054年)物件混在
コメント:ハワイアン・モナーク・ホテルには客室が50室あり、これらすべてはホテル2階に事務所を構えるロバーツ・ハワイが所有しています。同社は個人所有ユニットの管理運営は行っていません。個人オーナーに対しホテル運営サービスを提供しないという独自規定があるにも関わらず、建物は現在も要NUC対象外であるため、オーナー様は短期バケーションレンタル事業経営を行うことができます。

アイランド・コロニー
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:26~53平米 フルキッチン:一部のスタジオタイプに有、1ベッドルーム全戸に有
運営ホテル:アクア・スカイライン・アット・アイランド・コロニー(電話:808-954-7411)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2044年)物件有
コメント:内部規定により、ホテル運営委託の場合のみ短期バケーションレンタル事業が可能です。(ホテル運営以外は30日以上の賃貸契約である必要があります)
スタジオタイプの間取りは2種類。1)フルキッチン付のタイプ2)フルキッチン無のタイプ

パームズ・アット・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:20~70平米 フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:アクア・パームズ・ワイキキ(電話:808-954-7424)
土地の権利:単純不動産権
注記:一部ユニットに駐車場付。建物管理文書によりオーナー様のHomeowner Exemption(主居住者用の税額控除)申請が認められていません。つまり、たとえオーナー様ご自身がフルタイムでユニットお住まいの場合でも分類は「ホテル及びリゾート」となります。(高税率適用となります。)

ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:29~165平米 フルキッチン:1~3ベッドルームのみ有
運営ホテル:ウィンダム・バケーション・リゾーツ・ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキ(電話:808-943-0202)※タイムシェア―の物件のみ管理
土地の権利:単純不動産権
コメント:ほとんどのユニットがスタジオタイプ、1~3ベッドルームのユニット数はわずかです。約140のユニットがウィンダム・バケーション・リゾーツ・ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキの所有で、約68のユニットは個人所有です。

D)ホテル運営下の「アパートメント地区」にあり、法令適応対象外ホテルとされておらず有効なNUCが必要な区画 (NUC保持者はバケーションレンタル合法、NUC非保持者はバケーションレンタル違法)

注記:このカテゴリーの物件では、ホテル運営がありますが、NUCをお持ちでないオーナー様による短期バケーションレンタル事業経営はできません。

ワイキキ・バニヤン
間取り:1ベッドルーム 面積:49~56平米 フルキッチン:有
運営ホテル:アストン・アット・ワイキキ・バニヤン(電話:808-922-0555)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2035年)物件有
コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付。建物は2棟ありアメニティ施設は2棟共同利用です。
Update 10.22.2019: The Waikiki Banyan AOAO has obtained a ‘Stipulation to Stay Proceedings’ with the DPP. That means that Waikiki Banyan non-NUC units can continue renting on a short-term basis until the conclusion of the Waikiki Banyan AOAO case that was filed on 8.1.2019. The administrative process including any appeals might take a couple of years to resolve.

ワイキキ・サンセット
間取り:1~2ベッドルーム 面積:49~55平米 フルキッチン:有
運営ホテル:アストン・ワイキキ・サンセット(電話:808-922-05110)
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2036年)混在
コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付

E) ホテル運営以外の「アパートメント地区」にある区画(若干数のNUC保有ユニットと非合法短期賃貸が混在する区画)(NUC保持者はバケーションレンタル合法、NUC非保持者はバケーションレンタル違法)

注記:このカテゴリーにはa)NUCを保有のオーナー様の物件が少なくとも5件はある建物、とb)短期バケーションレンタル事業経営が許可されていなにも関わらず事業が行われている物件が存在する建物が混在しています。建物内にNUC物件ある場合はその旨を太字で記載しています。

444ナフア
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:39.9~66.9平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2051年)物件有
コメント:全ユニットに駐車場1台分付。一部ユニットは2台分付です!40件弱のユニットオーナーがNUC保有。

フォー・パドル
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:42.7~58.5平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:全ユニットに少なくとも駐車場1台分付。20件弱のユニットオーナーがNUC保有。

ロイヤル・クヒオ
間取り:1~3ベッドルーム 面積:37.2~223平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2041年)、一部単純不動産権
コメント:全ユニットに少なくとも駐車場1台分付。一部ユニットはタイムシェアとして利用され、建物内にはタイムシェアの運営会社が3社参入しています。70件弱のユニットオーナーがNUC保有。

ワイキキ・マリーナ
間取り:スタジオタイプ 面積:33.4~36.2平米 フルキッチン:有
運営ホテル:ザ・エクウス(電話:808-949-0061)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2048年)物件有
コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付。60件弱のユニットオーナーがNUC保有。この建物内の物件は、近隣の建物に入居するホテル運営会社が管理しています。だたしオーナー様がNUC保有の短期バケーションレンタルに限ります。


Other Condos Worth Noting:

Here are a few buildings with only a very small number of NUC units allowed to do short-term renting. Otherwise no short-term renting.

2121 Ala Wai – only unit #2406 has a NUC.

Aloha Towers – only unit #601 has a NUC.

Monte Vista – only unit #1005, #1704 & #1705 has a NUC.

250 Ohua – only unit #12A has a NUC.

Canal House – only unit #2405 has a NUC.

Fairway Villa – only unit #1516 and #2502 have a NUC.

Other condos people are asking about:

Waikiki Lanais – no NUC units (see reference above and here). = No short-term renting.

Waikiki Skytower – no NUC units. = No short-term renting.

Waikiki Park Heights – no NUC units. = No short-term renting.

Inn On the Park – no NUC units. = No short-term renting.

Diamond Head Beach Hotel – no NUC units. = No short-term renting.

Hawaiian King – no NUC units. = No short-term renting.

Niihau Apartments – zoned ‘Resort Mixed Use,’ however, the March 2018 House Rules state: “The minimum rental period is three months for persons occupying under the terms of a rental contract.” = No short-term renting.

その他の地区

ワイキキを除きホノルル市内に短期バケーションレンタルが可能なコンドミニアムが2件だけあります。

アラモアナ・ホテル・コンド
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:250~1,900平方フィート フルキッチン:1ベッドルーム及び2ベッドルームのみ有
運営ホテル:アラモアナ・ホテルの名のもとで実際はマントラが管理運営を行っています。(電話:808-955-4811)
保有権:単純不動産権
都市計画区分:「多目的事業地区」に指定されており、全ユニットが「ホテル及リゾート」に分類されています。
コメント:建物自体は素晴らし状態です。オーナー様のフルタイム滞在はできません。メンテナンス料が高額です。

エグゼクティブ・センター
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:370~1,200平方フィート フルキッチン:ほとんどのユニットに有
運営ホテル:アストン・アット・ザ・エグゼクティブ・センター・ホテル・ハワイ(電話:808-539-3000)
保有権:主に借地不動産権(期限:2053年)、一部単純不動産権。すべてのユニットにおいて単純不動産へ転換可能です。
都市計画区分:「BMX-4」と呼ばれる多目的事業地区で商業、住宅、短期レンタルバケーション物件が混在しています。
コメント:主に1ベッドルームタイプで、屋上には素晴らしいデッキがあります。ユニットの一部はタウンハウス様式です。ホノルルダウンタウンのビジネス地区に立地しています。


 

ホノルル(ワイキキ)での合法バケーションレンタルガイド was last modified: 11月 18th, 2019 by Hawaii Living
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