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ワイキキ ホテルコンド/短期バケーションレンタル用コンドミニアムガイド

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Note 1:コンドホテルとホテルコンドは同じで、ホテルとして貸出すことが可能なコンドミニアムです。
Note 2:短期バケーションレンタルとは、ホテルのように1日から貸し出しが可能な賃貸形態のことを指します。
Note 3:ホテルコンドの物件にご興味がある場合は、ハワイ ホテルコンド売り物件 も御覧ください。

ここでは、ホテルと同様に1日からでも賃貸することができるホノルルの短期バケーションレンタル可能なコンドミニアムの基本と詳細情報をご案内します。
これらのコンドミニアムの殆どは、ワイキキに位置し、投資家及びご自身のセカンドハウスをハワイに滞在していない期間にレンタルし収入を期待される方々に人気です。
この手引きでは、ホノルルでの短期バケーションレンタル用コンドミニアムを運用する上で知っておかなければならないことをご案内し、短期バケーションレンタルとして許可されているコンドミニアムをご紹介します。別ページでご紹介するワイキキの販売物件一覧 及びホノルルの販売物件一覧 もご覧ください。(ホテルコンドだけでなく短期賃貸可能なコンドミニアムもご紹介しています。)

ワイキキで短期バケーションレンタルを運用するにあたりオーナー様として法的に許可されるには、以下の3つの基準のうちいずれか1つを満たす必要があります。

1)物件が位置する区画が「リゾートホテルゾーン」に指定されていること
2)該当物件に有効なNonconforming Use Certificate(バケーションレンタル事業許可証)(以下NUC)が登録されていること
3)該当のコンドミニアムが現在稼働中のホテルであり、NUCがなくても日貸しが許可されているコンドミニアム(NUCがなくても問題ないコンドミニアムかどうかはDepartment of Planning & Permitting(企画・許可局)により管理されています。当局により1990年頃にNUCがなくても許可しているコンドミニアムを記載した非公式文書が作成されており、弊社はこの文書を閲覧しています。これまでに法的措置においてこの文書が使用されたことはありませんが、特定の物件に対する苦情や問い合わせが発生した場合には当局が調査資料としてこの文書を使用する可能性があります。)

注記:コンドミニアムの管理組合が最低30日以上と定めるレンタル最短期間の規定を変更した場合は、上記基準を満たすオーナー様でも短期バケーションレンタルの運用が許可されない場合あります。
ホテルの定義:短期滞在を目的とした宿泊施設又は居住施設及びロビー、フロントデスク又は24時間対応窓口及び顧客関連管理業務施設を有する建物。

物件の分類について(固定資産税関連事項)

税制上、建物内の各ユニットは①「Residential (主住居)」、②「Residential A (住居A)」または③「Hotel & Resort (ホテル及びリゾート)」のいずれかに分類されます。短期バケーションレンタルの運用をされるオーナー様は、2017年6月までは、固定資産税課が当該物件を「ホテル及びリゾート」として適切に分類されるようDeclaration Regarding Condominium Use(コンドミニアム使用にかかる宣言書)を記入し、短期バケーションレンタル運用の内容を更新する必要がありました。しかし、現在(2017年7月時点)、「ホテル及びリゾート」に再分類するためのフォームなど特にガイドラインがありません。必要な場合は、Honolulu’s Real Property Assessment Division – (808) 768-3799 – に電話相談することをお勧め致します。
すでに「ホテル及びリゾート」として分類されている物件の所有権を得て、バケーションレンタルをする場合は、フォームに記載するなどの対応の必要がありません。
ただし、ホノルル市郡修正条例八章の七の一節(h)によると、オーナー様が有効なNUCを保有する場合はその物件の区画指定に基づき分類される、とされています。つまり、有効なNUCを保有するワイキキの「集合住宅地区」に指定された区画に建つコンドミニアムの物件のオーナー様は、「Residential (住居)」の分類を保持することができるため当該物件には税制上有利な「Residential(住居)」(“Residential”または”Residential A”)の税率が適応されます。(固定資産税について詳しくはこちらをご参照願います。)

「ホテル及びリゾート」に指定された物件をお持ちのオーナー様が短期バケーションレンタルの運用をされない場合は、Petition to Dedicate Property for Residential Useを9月1日までに提出すれば、「Residential」として再分類を受ける申請を行うことができます。もし申請が通れば、5年間有効となります。12月15日にオーナー宛に固定資産税用の評価額が郵送され、その際に申請が認められたかどうかがわかります。もし認められた場合は、“Residential” または “Residential A”何れかの税率が次の年度から適用されます。但し、もし該当の5年間に再度バケレン等で短期貸しする場合は、(新しいオーナーになったとしても)ペナルティーがかかるため注意が必要です。

税金(ホノルル市郡)

固定資産税
「ホテル及びリゾート」に分類された物件には、評価額の1.29%が課税されます。一方「Residential」に分類された物件は下記のいずれかに沿って課税されます。
1)Residential:評価額に関係なくhomeowners exemption(主居住者の為の税額控除)申請対象のオーナー様、またはhomeowners exemption(住宅所有者免除申請書)申請対象外で資産評価額が1,000,000ドル以下のオーナー様は、評価額の0.35%となる「Residential」の税率が適応されます。
2)Residential A: homeowners exemptionを申請できない住居に対する税区分。二段階のタックスレート(税率)。1,000,000ドル未満の査定額は0.45%、1,000,000ドルを超える部分は0.9%。

所定の年の10月1日時点で、税務署が物件の分類を決定し、この決定が翌年度適応されます。例:2017年10月1日に2018年度(2018年7月1日~2019年6月30日)の分類が決定します。

賃貸所得税
すべての短期賃貸による所得は、二種類の税金が課されます。
a)GET(一般税): 所得の4.5%(すべての賃貸に適応)
b)TAT(ホテル宿泊税): 所得の10.25%( 2018年1月1日からのレート。180日以下の賃貸契約すべてに適応。2017年に関しては9.25%だった)

Waikiki Business Improvement District(年間経費)

ワイキキ内の「ホテル及びリゾート」に分類されるすべの物件にWaikiki Business Improvement District(ワイキキ・ビジネス・インプルーブメント・ディストリクト) より年会費が徴収されます。年会費は固定資産税明細書に示されています。ワイキキで様々なサービスを提供する黄色いTシャツを着たアロハアンバサダーと呼ばれる人々を見かけたことがあるでしょう。Waikiki Business Improvement District(ワイキキ・ビジネス・インプルーブメント・ディストリクト)年会費はこのような事業に当てられています。

年会費は毎年異なりますが、下記に近年の例をご紹介します。
ディストリクト1:クヒオ通り、カラカウア通り及び両通りの間のすべての通り→資産評価額1,000ドルにあたり0.46ドル
ディストリクト2:アラモアナ大通り地区までのカラカウア通りから海側に向かう通り→資産評価額1,000ドル当たり0.1533ドル
ディストリクト3:アラモアナ大通り地区→資産評価額1,000ドルあたり0.115ドル

Nonconforming Use Certificate (NUC)

NUCとは、当該区画が「リゾートホテル地区」に指定されていない場合でも、オーナー様が短期バケーションレンタル事業を経営することができる許可証です。1986年まではホノルル市郡企画・許可局がNUCを発行していました。当局が許可証の発行を停止した際に、NUCを持つ多くのオーナー様がすでに発行されていたNUCを新たな規則の対象外としました。以後、オーナー様は当時発行されたNUCを保持することができ、現在は偶数年に許可証を更新することで一定の管理下に置かれています。仮にCode Compliance Branch(条例監督局)への更新手続きが遅れた場合はNUCが無効となってしまいます。現在、ワイキキ全体で約600件、ワイキキ以外(主にオアフ島のノースショアとカイルア)の物件に対して約100件のNUCが存在します。ワイキキ及びオアフ島全土でNUCを持つ居住用不動産の一覧はこちらをご覧ください。

融資

一般的に銀行は完全なキッチン(フルキッチン)設備のない物件に対して融資しない傾向にあります。フルキッチンとしてみなされる代表的な条件として、普通サイズの冷蔵庫1台、シンク1台、作り付けコンロ4台以上があげられます。銀行によっては、冷蔵庫のドアとは別に独立したドアのある冷凍庫、普通サイズのオーブンの設備を求められます。但し、Fiance Factorのように融資が可能な銀行もあります(2017年時点)。

地元ハワイの銀行では短期バケーションレンタル用コンドミニアムへの融資条件が頻繁に変更されます。また、銀行の投資意欲も物件次第といった状況です。多くの場合、フルキッチン設備のある物件であれば少なくとも地元銀行1行からは融資を受けられます。一般的にアメリカ本土の銀行は、特別な関係がない限り短期バケーションレンタル用コンドミニアムへの融資をしない可能性が高くなっています。但し、Guaranteed Rate や First Foundationといったあまり伝統的ではないいくつかの融資機関に関しては融資する可能性があります。

一般的に銀行は30%またはそれ以上の手付金を求めます。また外国人が投資で購入する場合は、どんなコンドでもポートフォリオ・ローンとなり、レートも普通のコンベンショナルローンよりも高めです。融資が必要な場合は、出来るだけ早めに銀行に相談し、a)購入を検討している物件が融資可能か否か b)予想される融資の条件や融資に関する費用を確認するとよいでしょう。

不動産管理:ホテルへの運営委託、第三者不動産代理店への委託、オーナー様ご自身での運営

ホテルへの運営委託
メリット:強いマーケティング力と知名度があり、将来的に比較的高めの日額賃貸料を設定し易く、稼働率も比較的高めです。ホテルが貸物件管理方法を熟知していることも強みです。
デメリット:管理費が比較的高く(一般的に賃貸総収入の50%)、ホテル側の基準に合わせて物件のリフォームや改修、家具の購入などをオーナー様のご負担により行わなければならない場合があります。また、長期契約に縛られる(ホテルへの運営委託から容易に撤退できない)可能性があります。

第三者不動産代理店への委託
メリット:一般的に管理費が比較的安く(一般的に20%~25%)、物件貸出基準がより柔軟で全体的に規定も少ないのが特徴です。
デメリット:マーケティング力がホテルほど強くないため高額賃貸収入は見込めません。また稼働率も低めです。

ホテルへの運営委託と三者不動産代理店への委託のどちらが適しているのかは、各物件を個別に分析し判断する必要があります。代理店の中でも物件に対して物件の貸出基準を設けている場合もあります。

オーナー様ご自身での運営
オーナー様がオアフ島にお住まいの場合、認可を受けた不動産代理店を通さずに賃貸物件の管理をすることができます。(各コンドミニアムの管理記録文書が必要です。)オーナー様がハワイのその他の島、アメリカ本土、あるいは海外にお住まいの場合、ご自身が賃貸契約の連絡先となることはできません。しかし、このような場合でもオーナー様がオアフ島在住の代理人を立てることができます。また、緊急連絡先となる代理人、税金関連の代理人を立てる必要があります。これらの代理人には同一人物を指名することができ、認可を受けた不動産代理人である必要はありません。

違法賃貸契約-罰金と執行

企画・許可局の定めるRules Relating to Administration of Codes(条例執行規定)には、違法賃貸契約に対する罰金は1日あたり50ドルから1,000ドルと明記されています。詳細はこちら。(第二十節三の三(i)をご覧ください。)

Code Compliance Branch(条例監督局)によると手続きは下記の通りです。
短期滞在型バケーションレンタルのほとんどの違法調査(30日以下のレンタル)は告発によるものです。調査員が現場視察を行う際は、物件への立ち入りと居住者への聞き取りが行われます。無許可で(違法に)短期滞在型バケーションレンタルの運営が行われていたとみなされた場合、調査員が直ちにNotice of Violation(違反通知書)(以下NOV)を発行します。通常は、民事制裁金が課されるNotice of Order(命令書)(以下NOO)の発行は控え、違反行為是正のため30日間の猶予が与えられます。しかし、違反行為が繰り返し行われる場合は、NOVの代わりに民事制裁金が即座に課されるNOOを発行します。(通常、1,000ドルの罰金が課され、違反行為が改善されるまで1日あたり1,000ドルの追加制裁金が課されます。)頻繁にバケーションレンタルのウェブサイトを利用している場合は、違反行為立証のため当該ウェブサイトも調査の対象とされます。ただし現在のところ、企画・許可局では違法行為を一掃するための徹底調査を目的とした(VRBOやAirB&Bなど)バケーションレンタルウェブサイトの調査は行っていません。

「集合住宅地区」に指定されている物件については、 Commercial, Multi-family Code Enforcement Branch(商業施設・集合住宅条例執行局)の調査員が調査を実施し、必要に応じて措置を講じます。

その他の予備知識

1)多くの物件には専用駐車場がありません。多くの場合、建物内や近隣に賃貸駐車場があります。
2)洗濯機及び乾燥機が設置されていない物件もありますが、その場合一般的には共同ランドリーがあります。
3)「リゾートホテル地区」に指定されている区画の物件の中にはまれに30日以上の賃貸を求める内規を定めている場合があります(Foster Tower(フォスター・タワー)、Crescent Park(クレセント・パーク)など)。そのため、「リゾートホテル地区」に指定されていても、短期バケーションレンタル事業経営が可能と保証されているわけではありません。
4)多くの建物ではペット禁止です。
5)経験値より、a)クヒオ通りの海側からビーチまでの建物b)アラモアナ大通りの海側の建物、は「リゾートホテル地区」に指定されています。
6)ごくまれに、常時稼働できない建物やHomeowner Exemption(住宅所有者免除申請書)の申請ができない建物があります。
7)当該コンドミニアムのCondo Declaration(コンドミニアム・デクラレーション)に短期バケーションレンタルが許可された物件であると記載されていても、ホノルル市郡の規定に沿わない場合は、短期バケーションレンタル事業を経営することができません。


ワイキキのバケーションレンタル用コンドミニアム

下記に短期バケーションレンタルが可能なワイキキのコンドミニアムの総合一覧をご案内します。5つのカテゴリーに分かれておりアルファベット順にご案内しています。
A)ホテル運営下の「リゾートホテル地区」指定区画
B)ホテル運営以外の「リゾートホテル地区」指定区画
C)ホテル運営下の「集合住宅地区」に指定され、且つ合法的短期バケーションレンタルをするにあたり企画・許可局より有効なNUCを求められていない区画
D)ホテル運営下の「集合住宅地区」に指定され、且つ合法的短期バケーションレンタルをするにあたり企画・許可局より有効なNUCを求めらている区画
E)ホテル運営以外の「集合住宅地区」指定区画(NUC保有の建物及びおそらく非合法短期バーケーションレンタルが混在する区画)

A)「リゾートホテル地区」指定区画 (ホテル運営有り)

バンブー

間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:19~42平米 フルキッチン:1ベッドルームのうち8戸のみに有
運営ホテル:アクア・バンブー・ワイキキ・ホテル(電話:808-922-7777)
土地の権利:単純不動産権
コメント:フルキッチン付1ベッドルームは8戸のみ。フルキッチン無の1ベッドルームが5戸。

イリカイ・アパートメンツ
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:46~92平米 フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:アクア・イリカイ・ホテル&ラグジュアリー・スイーツ(電話:808-954-7417)
土地の権利:単純不動産権
コメント:46平米のユニットはもともと1ベッドルームでほとんどのユニットで障子を取り払いよりワイドな景色を堪能できるスタジオタイプに改装。http://www.waikikibeachrentals.comでも同物件掲載中。

ルアナ・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:28~63平米フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:ルアナ・ワイキキ・ホテル(電話:808-955-6000)
保有権:単純不動産権
コメント:スタジオタイプは2種類。コンロと電子レンジ付の簡易キッチンスタジオタイプとコンロなし電子レンジなしのホテルタイプ。

パシフィック・モナーク
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:33~42平米、フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:アクア・パシフィック・モナーク・ホテル(電話:808-923-9805)
土地の権利:単純不動産権、一部(2044年期限の)借地不動産権物件有
コメント:素晴らしオーシャンビューが望める屋上プール付。

リージェンシー・オン・ビーチウォーク
間取り:1ベッドルーム~2ベッドルーム 面積:46~65平米 フルキッチン:有
運営ホテル:リージェンシー・オン・ビーチウォーク・バイ・アウトリガー(電話:808-922-3871)
土地の権利:単純不動産権
コメント:トランプ・タワーからもすぐの好立地。

リッツ・カールトン・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:46~278平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
注記:Tower 1は2016年春完成、Tower 2は2017年春完成予定。リッツ・カールトン・ホテル運営、第三者不動産代理店による運営可能な物件がわずかに有。
オーナー様特典として、滞在中(フルタイム滞在でも)駐車場無料。

トランプ・タワー・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:33~278平米 フルキッチン:有
運営ホテル:トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキ・ビーチ・ウォーク(電話:808-683-7777)
土地の権利:単純不動産権
注記:トランプ社以外の第三者不動産代理店による運営可能な物件がわずかに有。オーナー様特典として、滞在中(フルタイム滞在でも)駐車場無料。

ワイキキ・ビーチ・タワー
間取り:2ベッドルーム 面積:93~102平米 フルキッチン:有
運営ホテル:アストン・ワイキキ・ビーチ・タワー(電話:808-926-6400)
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2039年)混在
注記:アストン社が管理する賃貸プログラムでは年間14日の無料清掃サービス付。上層階(特に02号室、03号室)からは美しい海とダイヤモンドヘッドを一望できます。

ワイキキ・グランド・ホテル
間取り:スタジオタイプ 面積:18~43平米 フルキッチン:一部ユニットに有
ホテル運営:キャッスル・リゾーツ・アット・ザ・ワイキキ・グランド・ホテル(電話:808-923-1814)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2043年)物件有
コメント:ごく一部のユニットに1ベッドルーム及び駐車場有付。

ワイキキ・ショア
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:33~93平米 フルキッチン:有
運営ホテル:キャッスル(電話:808-952-4500)、パーク(電話:808-954-7426)、アウトリガー(電話:808-922-3871)
土地の権利:単純不動産権
コメント:ペット可(但し、要確認)。ワイキキで唯一の海辺(ホワイト・サンディー・ビーチ)に建つコンドミニアムです。建物内に運営ホテルが3社参入。

B)「リゾートホテル地区」指定区画 (ホテル運営無し)

カバナ・アット・ワイキキ
間取り:1ベッドルーム 面積:34平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:ペット可(但し、要確認)。3戸のみ駐車場付。フルキッチンでないスタジオタイプが1階に1戸有。

イリカイ・マリーナ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:39~60平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:大通りを渡らずにビーチに出られる超好立地。ワイキキには3件しかない好立地コンドミニアムのうちの1件です!

インペリアル・ハワイ・リゾート
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:30~306平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2052年).
コメント:バケーションレンタルは8戸のみ。建物内のその他ユニットはインペリアルが運営するタイムシェア物件。

クヒオ・ビレッジ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:18~46平米 フルキッチン:無
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2033年)混在
コメント:ペット可(但し、要確認)。2棟有-クヒオ・ビレッジ1(住所:2463 Kuhio Ave)は単純不動産権、クヒオ・ビレッジ2(住所:2450 Prince Edward St)は借地不動産権。

マリーン・サーフ・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ 面積:36平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:全戸駐車場1台分付。

ロイヤル・アロハ間取り:1~2ベッドルーム 面積:46.5~62.2平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2041年)
コメント:約30%のユニットに駐車場1台分付。コミュニティーランドリーが各フロアーにあり。

シーショア
間取り:スタジオタイプ 面積:36平米 フルキッチン:ほとんどのユニットに有
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産(期限:2034年)物件有。

トレードウィンズ・プラザ
間取り:スタジオタイプ 面積:36平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2032年)物件有。
コメント:多くの物件に駐車場1台分付。

C)「集合住宅地区」指定区画(ホテル運営有り、NUC不要)

アロハ・サーフ・ホテル
間取り:スタジオタイプ 面積:16~36平米 フルキッチン:無
運営ホテル:アクア・アロハ・サーフ・ワイキキ・ホテル(電話:808-954-7410)
土地の権利:単純不動産権
コメント:美しいロビーが特徴です。

ハワイアン・モナーク
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:18~53平米  フルキッチン:1ベッドルームのみ有
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2054年)物件混在
コメント:ハワイアン・モナーク・ホテルには客室が50室あり、これらすべてはホテル2階に事務所を構えるロバーツ・ハワイが所有しています。同社は個人所有ユニットの管理運営は行っていません。個人オーナーに対しホテル運営サービスを提供しないという独自規定があるにも関わらず、建物は現在も要NUC対象外であるため、オーナー様は短期バケーションレンタル事業経営を行うことができます。

アイランド・コロニー
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:26~53平米 フルキッチン:一部のスタジオタイプに有、1ベッドルーム全戸に有
運営ホテル:アクア・スカイライン・アット・アイランド・コロニー(電話:808-954-7411)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2044年)物件有
コメント:内部規定により、ホテル運営委託の場合のみ短期バケーションレンタル事業が可能です。(ホテル運営以外は30日以上の賃貸契約である必要があります)
スタジオタイプの間取りは2種類。1)フルキッチン付のタイプ2)フルキッチン無のタイプ

パームズ・アット・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:20~70平米 フルキッチン:1ベッドルームのみ有
運営ホテル:アクア・パームズ・ワイキキ(電話:808-954-7424)
土地の権利:単純不動産権
注記:一部ユニットに駐車場付。建物管理文書によりオーナー様のHomeowner Exemption(主居住者用の税額控除)申請が認められていません。つまり、たとえオーナー様ご自身がフルタイムでユニットお住まいの場合でも分類は「ホテル及びリゾート」となります。(高税率適用となります。)

ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキ
間取り:スタジオタイプ~3ベッドルーム 面積:29~165平米 フルキッチン:1~3ベッドルームのみ有
運営ホテル:ウィンダム・バケーション・リゾーツ・ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキ(電話:808-943-0202)※タイムシェア―の物件のみ管理
土地の権利:単純不動産権
コメント:ほとんどのユニットがスタジオタイプ、1~3ベッドルームのユニット数はわずかです。約140のユニットがウィンダム・バケーション・リゾーツ・ロイヤル・ガーデン・アット・ワイキキの所有で、約68のユニットは個人所有です。

D)「集合住宅地区」指定区画( ホテル運営有り、NUC要)

注記:このカテゴリーの物件では、ホテル運営がありますが、NUCをお持ちでないオーナー様による短期バケーションレンタル事業経営はできません。

ワイキキ・バニヤン
間取り:1ベッドルーム 面積:49~56平米 フルキッチン:有
運営ホテル:アストン・アット・ワイキキ・バニヤン(電話:808-922-0555)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2035年)物件有
コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付。建物は2棟ありアメニティ施設は2棟共同利用です。

ワイキキ・サンセット
間取り:1~2ベッドルーム 面積:49~55平米 フルキッチン:有
運営ホテル:アストン・ワイキキ・サンセット(電話:808-922-05110)
土地の権利:単純不動産権及び借地不動産権(期限:2036年)混在
コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付

E) 「集合住宅地区」指定区画(ホテル運営無、NUC要)

注記:このカテゴリーにはa)NUCを保有のオーナー様の物件が少なくとも5件はある建物、とb)短期バケーションレンタル事業経営が許可されていなにも関わらず事業が行われている物件が存在する建物が混在しています。建物内にNUC物件ある場合はその旨を太字で記載しています。

444ナフア
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:39.9~66.9平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2051年)物件有
コメント:全ユニットに駐車場1台分付。一部ユニットは2台分付です!40件弱のユニットオーナーがNUC保有。

ダイヤモンド・ヘッド・ビーチ・ホテル
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:32.5~120.8平米 フルキッチン:一部ユニットに有
土地の権利:借地不動産権(期限:2032年)
都市計画区分:「集合住宅地区」
コメント:郵便番号はワイキキと同じでありながら実際はワイキキの一部ではありません。ホテル運営無。(建物内に事務所を構える資産管理者が1名居るのみです。)

フォー・パドル
間取り:スタジオタイプ~1ベッドルーム 面積:42.7~58.5平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:全ユニットに少なくとも駐車場1台分付。20件弱のユニットオーナーがNUC保有。

ハワイアン・キング
間取り:1ベッドルーム 面積:42.7~57.6平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2036年)

イン・オン・ザ・パーク
間取り:スタジオタイプ 面積:23.2~29.7平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2035年)
コメント:建物自体はNUC免除対象ですが稼働している運営ホテルがないため、事実上短期バケーションレンタル事業はできません。

カラカウアン間取り:1ベッドルーム 面積:約39.9平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産といくつかの借地不動産権(期限:2035年)
コメント:ホテルリゾートゾーンに位置していますが、ハウスルールで最低30日からの賃貸といったルールがあります。約30%のユニットは1台分の駐車場付きです。

ニイハウアパート

間取り:1~2ベッドルーム 面積:約41.8~90.5平米 フルキッチン:ほとんどのユニットに有
土地の権利:単純不動産
コメント:殆どのユニットは駐車場がついていません。

ロイヤル・クヒオ
間取り:1~3ベッドルーム 面積:37.2~223平米 フルキッチン:有
土地の権利:借地不動産権(期限:2041年)、一部単純不動産権
コメント:全ユニットに少なくとも駐車場1台分付。一部ユニットはタイムシェアとして利用され、建物内にはタイムシェアの運営会社が3社参入しています。70件弱のユニットオーナーがNUC保有。

ワイキキ・ラナイス
間取り:1~2ベッドルーム 面積:47.4~78.0平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権
コメント:少なくとも駐車場1台分付。一部のユニットに駐車場2台分付。市の規定ではこの建物での短期バケーションレンタルは許可されていませんが、内部規定により短期バケーションレンタルが許可されていると言われています。

ワイキキ・マリーナ
間取り:スタジオタイプ 面積:33.4~36.2平米 フルキッチン:有
運営ホテル:ザ・エクウス(電話:808-949-0061)
土地の権利:単純不動産権、一部借地不動産権(期限:2048年)物件有
コメント:ほぼ全ユニットに駐車場1台分付。60件弱のユニットオーナーがNUC保有。この建物内の物件は、近隣の建物に入居するホテル運営会社が管理しています。だたしオーナー様がNUC保有の短期バケーションレンタルに限ります。

ワイキキ・パーク・ハイツ
間取り:1ベッドルーム、3ベッドルーム 面積:44.6~96.6平米 フルキッチン:有
土地の権利:単純不動産権

ワイキキ・スカイタワー
間取り:1ベッドルーム 面積:54.3 ~ 64.5平米
土地の権利:ほとんどが単純不動産権( 一部借地不動産権)

その他の地区

ワイキキを除きホノルル市内に短期バケーションレンタルが可能なコンドミニアムが2件だけあります。

アラモアナ・ホテル・コンド
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:250~1,900平方フィート フルキッチン:1ベッドルーム及び2ベッドルームのみ有
運営ホテル:アラモアナ・ホテルの名のもとで実際はマントラが管理運営を行っています。(電話:808-955-4811)
保有権:単純不動産権
都市計画区分:「多目的事業地区」に指定されており、全ユニットが「ホテル及リゾート」に分類されています。
コメント:建物自体は素晴らし状態です。オーナー様のフルタイム滞在はできません。メンテナンス料が高額です。

エグゼクティブ・センター
間取り:スタジオタイプ~2ベッドルーム 面積:370~1,200平方フィート フルキッチン:ほとんどのユニットに有
運営ホテル:アストン・アット・ザ・エグゼクティブ・センター・ホテル・ハワイ(電話:808-539-3000)
保有権:主に借地不動産権(期限:2053年)、一部単純不動産権。すべてのユニットにおいて単純不動産へ転換可能です。
都市計画区分:「BMX-4」と呼ばれる多目的事業地区で商業、住宅、短期レンタルバケーション物件が混在しています。
コメント:主に1ベッドルームタイプで、屋上には素晴らしいデッキがあります。ユニットの一部はタウンハウス様式です。ホノルルダウンタウンのビジネス地区に立地しています。


最後に
法案79について:「ホテルリゾート」に指定されていない区画に立地し、以前にホテル運営会社が参入していたが現在は撤退している建物では、ホテル運営撤退後は法的に短期賃貸(30日未満)事業を経営することができません。法案79が現在(2016年6月)の提案どおり可決されれば、このような建物でホテル運営撤退後に短期バケーションレンタル事業を違法に継続しているオーナー様の経営が合法的に認められることとなります。
法案79が可決されれば、一部のコンドミニアムオーナー様が短期バケーションレンタルの経営権を得る可能性があり、アラワイ・テラス、コローニー・サーフ、ハワイアン・クラウン、イン・オン・ザ・パーク、ザ・ウィンザー、441ルワーズ・ストリート、ワイキキ・パーク・ハイツ、ワイキキ・タウンハウスのオーナー様がその対象となります。しかし、これらの建物の中には最低30日以上の賃貸を求める内部規定を持つところもあり、法案79が可決されても短期バケーションレンタル経営が許可されないオーナー様も多くおられます。さらに、現在の法案79に記載の文言では、ホテル運営撤退以前から現在に至るまでオーナー様が短期バケーションレンタル事業を継続的に行っていたことをオーナー様ご自身が立証しなければならないとあります。この証明には、納税記録や当該物件がホテル運営撤退後も短期滞在宿泊施設として(30日未満の短期賃貸)年間最低35日以上、毎年稼働し、短期賃貸が行われなかった期間が継続して12か月を超えていないこと等を証明する文書を求められる可能性があります。
注記:上記は現在(2016年7月)提出されている法案で、市議会により協議中でありまだ法制化されていません。本記事の内容は信頼性のあるもですが、保証されているものではありません。したがって、売買の際にこれらの情報に依存すべきではありません。売買の際にはいかなる情報も必ず検証することをお勧めします。また、さまざまな規則、法規、税率、税法、都市計画法、建物管理文書等は変更される可能性があることに留意しましょう。

ワイキキ ホテルコンド/短期バケーションレンタル用コンドミニアムガイド was last modified: 5月 8th, 2018 by Hawaii Living
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