良くある質問

こちらの「ホノルル税務情報 (固定資産税、賃貸所得税など)」をご参照ください。

不動産完全所有権(別名、自由土地保有権)は、アメリカ合衆国およびハワイ諸島において最も完璧で最も一般的なオーナーシップ(所有権)の形態です。不動産完全所有権には土地とその建物が含まれます。不動産完全所有権のコンドミニアムには実際のお部屋と、それに比例配分された土地、そしてそれに比例配分されたコンドミニアムの共有スペースと限定された共有スペースが含まれます。共有スペースにはロビー、エレベーター、廊下、プールなどが含まれます。
不動産完全所有権のオーナーはその不動産に対する税金の支払い義務があり、コンドミニアムの場合管理費や時には修理費などを負担する必要があります。
ホノルルの不動産のほとんどは不動産完全所有権の物件ですが、わずかに土地貸借権付き物件もあります。

定期借地権のオーナーシップには建物のみ含まれ土地の所有権は含まれません(※日本の民法上の定期借地権と定義が異なります)。借地権のコンドミニアム物件には実際のお部屋とそれに比例配分されたプロジェクトの中の共有スペースと限定された共有スペースが含まれますが、土地の所有権は含まれません。所有権のオーナーシップの方は土地を所有し、借地権のオーナーシップの方は土地を借りることになり、そのことはリース文書に明記されています。借地権の不動産は最初こそその値段ゆえ買いやすく感じるでしょうが、その土地の価値は含まれていないことを十分に覚えておいてください。土地が含まれていないことにはかなりの危険があります:
借地権のオーナーシップの方はその土地所有者に毎月借地料を支払います。賃貸の条件にもよりますが借地料は年々上がり、さらに毎月の借地料とプラスして固定資産税や管理費などを支払う必要があります。
リースの条件にもよりますが、不動産の使用方法、改装、修理にも制限が付く場合があります。
残りのリース期間がどの位短いかにもよりますが、借地権の不動産への融資はかなり難しいといえます。
賃貸の条件は物件により様々ですが、”ステップアップ・リースレント(段階的な賃貸使用料)、”リース・リネゴシエーション(リースの再交渉)、”そして”リース・エクスパイレーション(リース契約満了期限)”には特に注意が必要です。時には土地所有者からその土地の売却オについてファーがあるかもしれませんが(リースド・フィー・インタレスト)、それはしばしばかなりの高い金額(買うか、あるいは諦めるか)になる場合があります。
リース契約は時には更新される場合がありますが、より好ましくない条件が提示される場合があります。
借地権のオーナーシップは、よりライフスタイルによる選択といえるかもしれません。投資するにあたっては、様々な予測不可能な事柄があります。契約をする前に必ず契約書を丹念に調べることを忘れないでください。
契約上どのような明け渡し規定になっているかにもよりますが、契約終了時には土地所有者が土地、建物を改装状態から初期状態へ戻すかもしれません(復帰権)。借地家の場合、建物やコンドミニアムを引き渡す際にはこの最悪のケースに備える必要があります。覚えておいてください、土地貸借権とは土地を借りているだけだということを。

固定資産税評価額
オアフ島の固定資産税の査定員は、適切な固定資産税を徴収する目的で評価額査定します。新しい固定資産税用の評価額は年に一回、過去12か月間に記録された”相当する過去の売り物件”(同じようなサイズとロケーションの)をベースに、10月1日に査定します。 ということは、税による価値評価は実際の市場価値に対し1年以上も遅れを取っていることになります。また査定員はめったに物件の内部やコンディションを査定することはしないということを覚えておいてください。つまり、査定員はもしかしたら高価な改装とオリジナルの状態、あるいはボロボロの状態とを比較する知識がないかもしれない、ということです。さらに付け加えると、査定員はゴージャスなオーシャンビューやまっ平らなトロピカル風ガーデンと家の正面が険しい急斜面との違いを加味しない可能性がある、ということです。例えば、海へと続く100フィートもの軒先を持つハワイの海沿いに立つ家と2区画離れたオーシャンビューや海へのアクセスが無い混雑した高速道路沿いに立つ同じような家とが同じ税による価値評価を受けるかもしれない、ということなのです。どちらの家も同じ税による価値評価を受けるかもしれませんが、実際の市場価値はとんでもなく違います!このように、固定資産税用の評価額は”正確で”信頼できる実際の市場価値の指標とはかなりかけ離れたものになる可能性があることがお分かりになったと思います。

担保評価額
銀行や融資機関により雇われた鑑定人が、報酬を受け鑑定したの物件価値評価額です。公認の鑑定士は最新(過去2~3か月以内)の同様なセール(同じようなサイズ、ロケーション)とコンディション、アップグレード、機能性、レイアウトなど特定の前もって定められた詳細な基準により評価額を鑑定します。
鑑定士は非常に細かくそして特定の手法に従わなければなりませんが、10人の鑑定士がいれば10通りの評価が下されることもあります。

実際の市場価値
実際の市場価値とは、ある時点にてバイヤーが物件に対し自発的に支払う価格のことを言います。これはいくつかの市場原理によって左右されます。例えば、もしも2人もしくは複数のバイヤーが同じ時期に同じ物件に対し興味を持った場合、通常よりも高い価格で売却される可能性があります。海に囲まれたハワイではごく限られた供給しか不動産市場にはありません。ハワイの不動産は世界的な必需品であり、世界中のバイヤーを魅了します。時々ほんのわずかな数のセールが市場動向(供給、需要、スピード)に影響を与え、ごく短期間に実際の市場価値を変化させてしまいます。


物件の所有者は、その家または家の一部をレンタルすることが認められていますが、いくつかの規制があります。ホノルルの住宅区画において、基本的には最低レンタル期間が30日と決められています。つまり、短期賃貸(30日以内)をしないと思われています。ですが、所有者によってはレンタル収入を最大限にするため短期賃貸をしてしまう人もいます。彼らは短い期間でのレンタル家賃の受け取りに関し、相応の一般消費税(GET)と一時的な宿泊設備税(TAT)を支払います。短い期間でのバケーションレンタルには罰金が発生するかもしれないことをどうぞご注意ください。30連続日もしくはそれ以上の場合には問題ありません。
いくつかのコンドミニアムや協同組合ビルディング(協同組合を所有する会社の株を購入した後に住むことの出来る住宅)では、内規により居住者の転入・転出による消耗を防ぐためさらに60日~90日連続してレンタルすることを最低限とするところもあります。

法律上この最低30日のルールが免除され、1日から賃貸可能なのは、①ホテルコンド(登録上はコンドミニアムだが実際にはホテルとして使用されているもの。ほとんどのホテルコンドはワイキキにあります)、②有効なNonconforming Use Certificate(バケーションレンタル事業許可証)(以下NUC)を保有している物件のみです。尚、ハワイ州政府は新規にNUCを発行していません。
日貸しが可能なコンドミニアムに関しては、「ホテルコンド/短期バケーションレンタル用コンドミニアムガイド」にて詳細に紹介しております。

過去に海外の投資家がハワイの不動産を購入し、2~3年間所有した後売却し、キャピタルゲイン税を支払わず相当高い利益を得ていた時がありました。このようなキャピタルゲイン税収入の損失から州政府と連邦政府を守るため、HARPTA (ハワイ州不動産税法)と FIRPTA(外国人不動産投資税法)が制定されました。

世界中の誰でもハワイの不動産を買えることに変わりはありませんが、売却時にハワイに居住していないすべてのハワイ不動産所有者にとってHARPTAとFIRPTAという源泉徴収法を考慮に入れることはとても重要です。

HARPTAは、ハワイ不動産税法の頭文字をとったもので、ハワイ州法は売り主がハワイ州以外の居住者だった場合、売却額(利益ではない)の5%を売り主から源泉徴収することを規定しています(2018/9/15以降の登記分からは7.25%になります
売り主は妥当なキャピタルゲイン税を超えた源泉徴収分を適切な書類を提出することにより取り戻すことが可能です。

FIRPTAは、外国人不動産投資税法の頭文字をとったもので、連邦法は売り主がアメリカ合衆国外の居住者だった場合、売却額(利益ではない)の15%を売り主から源泉徴収することを規定しています。
売り主は妥当なキャピタルゲイン税を超えた源泉徴収分を適切な書類を提出することにより取り戻すことが可能です。
但し、買主が居住用に使用してした場合、税率が以下の通り下がります:
・0%:売買価格が$300,000以下の場合
・10%:売買価格が$300,001から$1,000,000の場合

売主は、もし該当の物件を賃貸をしていた場合、ハワイ州に適切な賃料の報告とGETとTATを支払っていたかどうか問題になる可能性があることを念頭に置く必要があります。


売買契約書が受理された日とバイヤーが物件のオーナーになった日(登録日)の間をエスクロー期間と呼びます。現金取引かローンを伴う取引かにもよりますが、このエスクロー期間は大体30日から60日以内となります。しかしながら、いくつかの現金取引ではわずか一日で取引が締結される稀なケースもあります。他にもいくつかの取引には、完成まで2年あるいはそれ以上の長さの建設工事が必要な新規開発プロジェクトもあります。

一度売買契約書が受理される(バイヤー、セラー双方のサイン済み)とエスクローが開かれた状態となり、バイヤーの手付け金がエスクロー会社に預託され契約が進行します。エスクロー会社は独立した第三者機関で、権原(所有権があることを証明する証拠)調査の発注や権利委譲書(譲渡証明)の作成、登記などを担当します。また、エクスロー会社を通じて、買い手は新しい権利証と最終的な清算書を受け取り、売り手は売却代金と最終的な清算書を受け取ります。
売買契約書は様々ですが、多くのものには”条件”(必ず達成されなければならない事項、あるいは、当事者が義務付けられた物事を進める前に必ず行われなければならない事項)がいくつかあります。
いくつかの重要な条件の中には物件の検査条件(J-1)、資金調達条件(H-3)、権現確認条件(G-2)、売り主による情報開示への確認(I-1)、土地測量図確認条件(K-2, K-3)、シロアリ検査条件(L-2), 組合あるいはコンドミニアム文書確認条件(M-1), と、少し例を挙げるとこれだけのものが含まれます。 

時々エスクロー期間中に、物件の検査を行った結果、バイヤーと売り主は検査(J-1)期間の終了前に修理や支払猶予期間について交渉することがあります。契約書のキャンセル条項に則り、検査条約(J-1)の期限前までにキャンセルする限り、バイヤーは契約を破棄し手付け金の返金が可能です。ハワイ州では、契約書内で同意しない限り売り主には自動的に修理の義務が発生しない、ということを覚えておいてください。

全ての検査が終了し、ローンの申し込みが受理され、すべての文書とレポートが確認、承認されすべての条件がクリアーされた時点で、エスクローは権利書(Deed)の用意をします。買い主、売り主双方は、権利書とそれ以外のエスクロー締結文書にサインします。加えて、買い主は住宅ローン文書にサインすることができます。署名は海外でも可能ですが、オリジナル文書への署名、および、本人確認のため大使館などでの公証が必要となります。すべての署名済み権利書とローン文書はすべての資金(現金とローン)と共にエスクローに登録の2営業日前に受理されなければなりません。権利書は締結日(すなわち登記日)の朝に登記所にてスタンプされ登記されます。エスクローもまたその物件に残っているいかなるローンも返済し、ファイルの残高更新を行ない、残っているいかなる請求書へも支払い、資金と文書を分配しエスクローを閉じます。ほとんどの取引においてエスクローの閉鎖という意味は、買い主が物件の鍵と共にオーナーシップの権利を得て、売り主が手数料などを差引いた売買金額を受け取る、ということです。


売買契約書に複数あるコンティンジェンシーとは、必ず達成されなければならない契約条件、あるいは、当事者が義務付けられた物事を進める前に必ず行われなければならない契約条件のことを言います。多くの場合、もしも該当者が期限内に条件(コンティンジェンシー)を満たさなかった場合、契約が破棄される可能性があります。
ハワイの不動産購入契約書には多くのコンティンジェンシーがあり、そのほとんどはバイヤーを保護する目的で作られています。
コンティンジェンシーには、ホームインスペクション、シロアリ検査、資金調達条件、バイヤーによる売り主の情報公開確認、バイヤーによる事前権原報告書確認、コンドミニアムドキュメント確認、などなどがあります。
それぞれの条件にはそれぞれ異なる期限やキャンセル規定(売買契約書O-1、O-2, O-3に概略あり)により準拠されています。

【ご参考記事】
ハワイ不動産の売買契約書の要点
ハワイ不動産バイヤーのための契約解除可能なコンティンジェンシー

1978年以前、建築に鉛塗料を使うのが一般的でした。連邦政府は”鉛塗料、および、鉛系塗料の危険に関する情報の開示”、すなわち「鉛塗料補足書類(Lead-Based Paint Addendum)」、を形成し、1978年以前に建てられた全ての物件の場合、売買契約書にこの書類を添付する必要があります。この付記は売り主に対し、物件の鉛系ペイントの存在に関するいかなる知識及び報告も開示するよう要求しています。この情報開示はバイヤーがこの書類にサインする前に、売り主が必ず記入しなければなりません。
売り主による記入・署名されると、バイヤーもサインし、買い主のエージェントが提供する政府発表パンフレット”鉛塗料からあなたの家族を守るため”の受け取りをしたことについても署名します。


ハワイの不動産売買契約書は、売り物件に対する修理をその売り主に義務づけることを明確にしていません。売買契約書に明記されていない限り、ハワイの不動産の売り主は見逃されているのです。売り主は多くの場合、売買契約書(Purchase Contract)に現状有姿売却条項書類(As-Is Condition Addendum)を追加書類として提示します。この条項があっても、売り主の情報公開義務があることに変わりはありません。また、物件に対するバイヤーによるホームインスペクション(住宅診断)の権利を損なわず、もしバイヤーが望むのであれば、もし検査結果が満足のいくものではなかった場合その改善を要求する権利をも損ないません。もしもその要求に対する売り主の反応に満足できなかった場合は、バイヤーはホームインスペクションのコンティンジェンシー期間内に契約をキャンセルすることができます。

土地使用条例(LUO)は、異なる建築規制区域やそれぞれの用途規制、建築制限、セットバック規制(建築規制条例などによって定められる所有地の境界線からの距離で、この距離を越えて建築をしてはならない)、高さ制限、などを定めています。異なる建築規制区域には、住居、アパートメント、リゾート、ビジネス、工業、農業、そして保護地が含まれます。それぞれの区域には個別の必要条件と制限を持つサブカテゴリーがあります。住居用のサブカテゴリーはR-3.5, R-5, R-7.5, R-10, そしてR-20です。Rは住居を表し、数字はそれぞれのカテゴリー内の区画の最小限の平方フィートサイズを表します。R-5とは、少なくとも5,000スクエアフット(約465㎡)の住居用区画を表します。R-5区画にはキッチン一つ付きの一軒家を立てることが可能です。いくつかの区画は標準以下(例えばR-5区画ではあるが5,000スクエアフット以下しかないもの)かもしれませんが、それでもキッチン一つ付きの一軒家を立てることが可能です。
もしも区画がR-5で少なくとも7,500スクエアフット(約698㎡)ある場合は、デュプレックス(2世帯住宅)を建てることができる場合があります。
もしも区画がR-5で少なくとも10,000スクエアフット(約930㎡)ある場合は、2軒の独立した家を建てることができる場合があります。

もしも空地を買い真新しい家を建てる計画がある、あるいは家を改築して広げる計画がある場合、まず最初に資格のある公認の建築士に、あなたが何をしてよいかを確認してもらうことをお勧めします。他に考慮すべき点は、現在の都市下水道容量問題、電気、ガス、水道などの接続、車道へのアクセス、防火対策、地形図と更に近隣の特定の条項、条件、そして規制(CC&R's)です。
あるオーナーがウエットバー(水道、流し、冷蔵庫が付く小さなカウンター)を追加で作る計画のもと家を増築しました。市当局による最終検査が終わった後、オーナーはその合法のウエットバーを料理用コンロ・オーブン付きの非合法の独立した2つ目のフルキッチンに変更し、その増築分を独立したレンタル用へと変更しました。このことはこの物件を売る際に鑑定士にとって問題となるかもしれません。料理用コンロは取り除かれ元のウエットバーに再び戻されなければならない可能性があるでしょう。

都市計画法はまた時間と共に変化します。例えば、1980年代半ばには臨海地のセットバックが40フフィート(約12m)へと増えました。この変更前に建てられた多くの家は今では規制不適合、ただし現行の取り扱いが認められる、と見なされています。この新しいセットバック規制の下ではそれらの家への増築は認められないでしょう。
物事は変化することができそして不確かです。ですので、建築かリモデルかという大掛かりな計画を持つ大きな購入決定をする前に常に資格のある専門家にご確認ください。


通常、登記日(不動産売買手続きの完了日)の朝に登記完了後、鍵がバイヤーの元へ届けられます。もし売り主と同意している場合はそれ以前に受け取ることもあります。登記完了は午前10時までに終わらない場合があります。従って、バイヤーは引っ越しをその日の朝10時以降にするか、あるいはもっと安全を見て、鍵が届けられた後にするのが良いでしょう。

ハワイでは、エスクロー会社は不動産取引を登記するための”グッドファンド”(銀行にある資金。その口座の持ち主がただちに利用可能なもの)を持つことが必要となります。すなわち、すべての資金、現金(送金小切手)あるいは電信為替ならびに銀行ローン、は登記に先立ちその2営業日前までにエスクローに届けられなければなりません。また、すべてのエスクロー締結書類とローン書類は登録に先立ちその2営業日前までに署名と公証がされなければなりません。その時までに、買主と売主は契約書のすべての項目に満足している必要があります。
エスクロー締結書類にサインがされすべての資金がエスクローに預託されると、登記1日前に登記所による最終確認のためエスクローはそれらの書類を登記所に持ち込みます。実際の登記日には、権利委譲書にその日付と8時1分というスタンプが押され、そして登記所に登記されます。8時1分に登録認可を受け取ってすぐ、通常エスクロー会社から不動産手続き、登記完了の連絡を受けます。エスクローは資金を分配しファイルを閉じます。買主には鍵を受け取る権利が与えられ売主には売主分の売り上げを受け取る権利が与えられます。

ホームインスペクション・コンティンジェンシーは、自分自身、あるいは買主の費用にて買主が選んだ、資格のある専門家または代理人による、物件を詳しく調べることができる権利を買主に与えてくれます。(コンティンジェンシー:キャンセル可能な条件)

買主は、資格のあるプロのインスペクター(住居検査官)を使い、また、あるいはさらなる専門の資格のあるプロにより物件の全ての状態(電気システム、配管システム、電気機器、基礎、壁、ドア、窓、天井、屋根、構造上の問題、排水の問題、そしてそれ以外にも慎重に評価すべきこと)を検査するべきであると強くお勧めしています。
ホームインスペクションとその結果確認は、ホームインスペクション・コンティンジェンシー期間(売買契約書のJ-1を参照)内、通常契約成立から10日~15日の間、に完了される必要があります。もしも買主が検査結果に満足できなかった場合は、文書を通じて契約を破棄することができます。キャンセルしない場合はこの条件を放棄することとなります。契約成立後ただちにホームインスペクションの予定を組むのが最も賢明です。インスペクターは予約が必要で、検査の結果修繕が必要な場合は費用の見積もりを受け取るのに十分な時間があるように、余裕をもって早めにホームインスペクションの予約およびレポートを受け取のがベストです。


差し押さえは、物件のオーナーが支払いを怠ったため、先取特権者(多くの場合銀行)が不動産を所有するための法的書類を提出した際に発生します。このプロセスは先取特権者にとって時間とコストがかかるものとなります。
ショートセールは、たとえ売値が先取特権者に払わなければならないローン残高を完済するのに十分でない金額でも、先取特権者が売却を認め行うことを言います(不動産をローン残高よりも安い金額で売ってローンを支払うことを言います。先取特権者には物件を差し押さえて競売にかけるよりはコストが削減できるというメリットが生じるためです)。

銀行は多くの場合、銀行(あるいは先取特権者)が不動産の差し押さえを避けるためローン残高よりも低い額を容認するショートセールを好みます。不動産のオーナーは、ショートセールの承認のために資格を得なければなりません。本当に財務上危機であることを示す証拠、a) その物件に対し支払い義務を続けることが難しい(失業、収入減、など)、b) 不動産オーナーが負っている不足分を払うための資金が無い、を提示しなければなりません。
先取特権者は通常、実際の市場価値を定めるための鑑定書を発注し、ショートセールを認める前に不動産オーナーが本当に財務上危機に陥っているかどうかを注意深く調べます。

売主は、往々にしてローンの承認を待つ必要がなくそして不動産売買手続き完了への確実性が高い現金取引を好みます。ローン購入の場合は、その金額のローンの許可が降りている旨記載されている銀行からの手紙 (Pre-approval Letter )をオファーに添えることを強くお勧めします。
事前承認レター、資金証明書、魅力的なカバーレター、そしてエージェントによる高いコミュニケーションと交渉スキルはオファーが受理される可能性を高めてくれます。もしもあなたが買主で現金購入する能力があり売主が売り急いでいる場合、不動産売買手続き完了までの期間の短縮を提示することで、あなたのオファーが受理される可能性をより高めることが出来るでしょう。

ハワイの不動産市場は、あまり価格が上がらない時期の後に数年間に渡りかなり大きな高騰期が来るという周期的な傾向があります。1990年においては、オアフ島不動産売買の中間価格が30.4%も上昇するという驚異的な記録を残しましたが、一方2009年には金融危機のあおりを受けて中間価格が7.9%もの下落を記録しました。長期的に見ると、オアフ島住居売買の平均中間価格は1985年から2011年の間に毎年5.08%、あるいは過去26年間で262.5%、つまり10年ごとに倍へと上昇しました。
もちろん需要と供給の比率や他の要素により、買い手市場あるいは売り手市場という時もありますが、私たちは市場時期を選ぼうとすることはお勧めいたしません。その代わり、あなたが家族計画やキャリア、財務状況を考慮しつつ、弊社の経験則から言えるアドバイスです:
買うのに良いタイミングとは、あなたが家を欲しいとき、あなたがそれを買えるとき、そして少なくとも数年間はあなたの欲求やライフスタイルに合うと思ったときです。
売るのに良いタイミングとは、あなたがもうこれ以上家を必要としなくなったとき、あるいは何かの目的でお金が必要となったときです。


ハワイでは売り物件に対する修繕を売主に義務付けていません。売買契約書に明記されていない限り、ハワイの売主は責任を負う必要がありません。但し、買主がホームインスペクション期間内に発見した特定の欠陥に対する修繕を要求したり、修繕の代わりにその分の値引きを求めても良いでしょう。り主は同意するかもしれませんし、同意しないかもしれません。または妥協案を提示したり、はたまた何も反応しないかもしれません。改善要求の性質と範囲や同様に売主の売りたいという意思の強さなど様々な異なる要素によります。もし買主が改善要求に対する売主の反応に満足できなかった場合は契約を破棄することも可能です。
しかしながら、買主はJ-1ホームインスペクション条件期間内に文書にて契約を破棄する必要があり、文書による契約解除をしない場合買主はホームインスペクション・コンティンジェンシーの権利を放棄することとなります。


売主による情報開示書(Seller’s Real Property Disclosure Statement:SRPDS)は、売主により作成された売主の知識の及ぶ限り売り物件に関するすべての重要な事実を完全にそして正確に情報公開しなければならない文書のことを言います。”重要な事実”とは、道理をわきまえた人に物件を売る際、その物件の価値にはっきりと影響を与える可能性のある事柄、あらゆる事実、状態あるいは欠陥、過去あるいは現在、を言います。売り主はこの情報公開に対する義務を軽々しく扱うべきではありません。情報開示は可能な限り詳細かつ徹底して行うことを売主に対し強くお勧めします。不動産の購入はすべての買主にとって資金面でかなり大きな出費です。売主が情報開示を詳細にすることは、ほとんどの買主から感謝され、そしてより大事なことですが、クレームの可能性を最小限にする最も良い方法なのです。売主には、エスクロー期間内に新たに発見されたいかなる情報に関してもSRPDSを改正しなければならない義務があります。
もし買主がSRPDS、あるいは改正後のSRPDSに満足しなかった場合、買主は契約を破棄する可能性があります。
ですが、買主は定められた期限内に文書にて契約を破棄するかどうかを決めなければならず、期限を過ぎると買主はこの条件を放棄することとなってしまいます。


売主が一番抵当(一つの不動産物件に対して2つ以上の抵当権があるとき、その抵当権設定の登記が最初にされているもの。債務の弁済が優先的に受けられる)を持っていない場合、あるいは、ごくわずかな住宅ローンしか残っていない場合、売主は買主に対し融資を与えることができます。その場合、売主は買主に対し抵当銀行の立場となり買主から売主への月々の支払を認めることとなります。 ですが、売主から買主への融資にはかなりのリスクが存在します。ほとんどの売主はそのようなリスクを好みません。今日の低金利環境における私たちの経験から言うと、ほんのわずかな売主しか売主による融資に対し前向きに考えません。


物件の特性にもよりますが、追加検査の実施や資格のあるプロ(例えば、電気、排水管、電気機器修理サービス、屋根職人、カビ検査官、構造技術者、土質技術者、化学製品研究室、汚水貯蔵庫の専門家、など)からの意見を受けるのも良いでしょう。今まで弊社が取り扱ってきた取引には、水道水検査、鉛塗料検査、アスベスト検査、下水管内ビデオ検査、などなどが含まれます。中古や新築を問わず、物件を購入する際には様々な点を考慮する必要があります。ですが、全ての検査は検査条件(J-1)期間内に終了し確認されなければならないということを忘れないでください。バイヤーは決められた期間内に文書にて契約を解除することができますが、期限が過ぎるとホームインスペクション条件の権利を放棄することとなってしまいます。

シロアリ検査はハワイの不動産取引において一般的なコンティンジェンシー(契約キャンセル可能な条件)です。ほとんどの売買契約書には、特定の期間内にシロアリ検査を完了し報告書を確認できるよう、買主が専門のシロアリ検査官を選べる権利が明記されています。多くの場合売主は、契約書の条件に合わせて、ある一定額までの費用を支払います。もしシロアリ侵入を発見した場合は、売主は特定の期間内にその駆除に関し責任を負います(しかしながら、そのダメージに対する修繕費用は責任外となります)。買主が物件を購入する際には、特定の期間内にシロアリ侵入の明らかな証拠が無い、あるいは、特定の期間内に駆除が完了したというシロアリ検査報告書の提出が条件となります。もしある特定の期間内にどちらの報告書も届かなかった場合は、買主は契約の破棄をすることができます。ただし、買主が定められた期限内に文書による契約破棄をしなかった場合は、この条件を放棄することとなってしまいます。

現金取引には、いかなる融資も伴いません。したがって、長くかかるローンの申し込みプロセスを取り除き、またローンに関連した不動産売買手続きにおける不確実さがありません。そのため、売主は多くの場合ローンによるオファーよりも現金オファーを好みます。ほとんどのローンでの取引は手続き完了まで最低でも30日から多くの場合45日から60日かかる一方、現金取引の場合は、エスクローが登記所に登記するための登記文書を準備できる場合に限り、理論上一週間以内位での締結完了が可能です。
現金は王様です。特に同じ物件に複数の買主が殺到している、市場がそのように活発な時には。ですが、現金取引よりもローンによる取引の方が売主に受理される可能性が高くなるいくつかの作戦があります。事前承認レターや資金証明、そして上手く書かれたカバーレター(添え状)をオファーに添えることがプロセスを手助けしてくれます。多くの場合同様に重要なのは、変化を生み出すことができそして自分のオファーを他のオファーよりも輝かせてくれることのできる不動産エージェントと不動産仲介業者との質の良い直接のコミュニケーションです。

売買契約書の"Acceptance Date"とは、買主と売主との間の売買契約書が法律上の拘束力を持った契約成立日を指します。これは双方が契約書にサイン(買主のオファーが売主によりサインされた、あるいは売主のカウンターオファーが買主によりサイン)された日のことです。契約が成立した証拠として、それぞれのサインが相手方へ届けられることがとても重要です。ほとんどの条件(コンティンジェンシー)期間や登記日までもがこの契約成立日に付随します。契約が成立した時点で、いくつもの重要な契約上の期限の時計の針が動き出すのです。

ハワイの不動産市場が上昇傾向の時、1つの物件に複数の買主からオファーが入ることがよくあります。売主はそれらのオファーを検討し、価格、条件、その他の事柄をベースに誰にどのように対応するか決めます。

事前承認書(Pre-approval)
オファーをより強いものにするための手段の一つとして、金融機関からのローンの事前承認書(Pre-approval Letter)を添付する方法があります。Pre-approval Letterは売主に対し、a) 金融機関が買主の財務状況(収入、雇用履歴、負債と資産)を調査していること、b) 買主がある特定の額までの不動産担保ローンを借り入れる資格のあること、を証明します。さらに、Pre-approval Letterは売主に対し、c) 買主のクレジットスコア(アメリカでの信用力を計る指標)を確かめられ、買主が希望するローンを受けることが可能であること、を証明します。
これら3つのとても重要な事柄が、あなたのオファーを他者のオファーより強力で、しかもあなたのローンが間違いなく通るという安心感を売主に与えてくれるでしょう。

ローン仮証明書(Pre-qualification Letter)
Pre-qualification Letterは、ローンを組む第一段階のもので、金融機関がおおよその購入可能額を算出し、発行するローン可能額が書かれた仮の証明書です。Pre-approval Letterは過去のクレジットヒストリーも考慮するが、Pre-qualification Letterは考慮されていないため信用度が低くなります。より信用性を持たせるため、Pre-qualification LetterではなくPre-approval Letterを得てオファーすることを強くお勧めいたします。


オファーする額と同じ事前承認された金額をPre-approval Letterに明記することはとても良い方法です。もし売主がより高い金額をカウンターオファーし、買主と売主双方がその新しい金額で同意した場合は、更新されたPre-approval Letterを提出することができます。
もしもPre-approval Letterにオファーした金額より高い金額が明記されており、そのオファーする金額と合った額に書き換えたPre-approval Letterの作成が間に合わなかったらどうなるでしょうか?一つには、買主がより高い額を払える能力があることを売主に証明し、その結果売主が売値を上げてくる可能性があります。また、より高いPre-approval Letterは買主の財務状況の強さを証明しますが、それはオファーされた金額以上のものを支払いたい意思であると誤解されてはいけません。
従って可能であれば、Pre-approval Letterとオファーされた金額を合わせると良いでしょう。
ところで、Pre-approval Letterをある金融機関から得たからといってローンをそこから借りなければいけない義務がある、ということではありません。もっと条件の良い借り先を見つけるチャンスがあります。


資金の証明(Proof of Funds)
現金取引の場合、資金証明書をオファーに添付することを強くお勧めします。それは銀行取引明細書のコピーでも可能で、a) 買主の名前、b) 金融機関名、そして、c) 残高(口座番号は必ず塗りつぶしてください)、以上の3点が明記されていれば結構です。あるいは、買主の財務状況が良好で、ある特定の額まで現金取引できる十分な資産があることを証明する銀行備え付けのレターでも構いません。必ずご用意ください。もし現金取引できる証明を提示できなかった場合、売主はそれに対し資金の証明を求めてくるでしょう。特に複数の買主が物件に殺到しているような場合は、必須となるでしょう。

住宅ローンにはいくつかの種類があります。市場動向や法律の改正により、ローン商品と必要条件はしばしば変化します。
以下のいつかの一般的な住宅ローンをご覧ください:

A.) 民間ローン(Conventional Loans: 民間の銀行や信用組合が提供する最も一般的なローンです。必ず、アメリカ国内の住宅供給の安定化を目的とした特殊法人である 連邦住宅抵当公庫(Fannie Mae:ファニー・メイ)や連邦住宅金融抵当公社(Freddie Mac:フレディ・マック)の基準に適合する住宅ローンです。必要な頭金は10%あるいはわずか5%ですが、20%の頭金と最低700のFICOクレジットスコア、そして確かな収入履歴がある場合は最も良い利率が適用されます。

B.) ポートフォリオローン(Portolio Loans): ポートフォリオ・ローンは、ファニー・メイやフレディ・マックのガイドラインに関係なく、金融機関が独自のルールで融資する住宅ローンです。例えば、ホテルコンド(法律上はコンドミニアムだが事実上ホテルとして利用されているもの)、訴訟が起きているコンドミニアム、あるいはバイヤーがたくさんの住宅ローンを抱えている物件など、買主は通常の貸付ローンよりも必要条件の厳しくないポートフォリオローンを選ばなければならないかもしれません。ですが、利率は通常の民間ローンに比べて約0.25%程高くなる可能性があります。ごくわずかな貸出機関だけがポートフォリオローンを提供しています。

C.) アメリカの政府機関が債務保証している住宅ローン:
VA ローン: 100%LTV(価値に対するローン)の素晴らしいローン。つまり頭金必要無しです。軍関係者(退役軍人、予備役、現役軍人、生存配偶者)のみ利用可能。VAローンはアメリカ退役軍人局によって保障されています。
FHA ローン: 96.5%LTVの素晴らしいローン。つまり頭金はわずか3.5%のみでアメリカ合衆国の誰もが利用可能。FHAローンはHUD, アメリカ住宅都市開発省により保障されています。収入に対する月々の固定費が多く、クレジットスコアが620以下、頭金の額が少ない人でも申請できるローンです。しかし、低い頭金の場合、長期に渡り保険の支払いを求められると共に、手数料と金利が高いため、月々の返済額が大きくなります。
USDA (地方の住宅): 政府により保障された100%LTVのローン。つまり頭金は必要ありません。アメリカ国内の所有居住者なら誰でも利用可能。ですが、収入による制限があり、指定された地方(田舎)の住宅のみに適用されます。

D.) ランドローン: ランドローンは、他の住宅ローンが得られないであろう空地に対してのローンです。ランドローンは通常より多くの現金(時には50%近い頭金が必要)を必要とします。 またランドローンはわずか3年のみの期間となることもあります。貸出期限が終了した際にはローンは完済あるいはコンストラクションローンへと変更されなければなりません。


これらのカテゴリーの他に、住宅ローンは固定金利住宅ローン、変動金利型住宅ローン、 あるいは利息充当分支払い型住宅ローンの場合もあります。

固定金利住宅ローン(Fixed rate mortgage: 定められた期限内の金利は変動しません。月々の元本と金利の支払いが変化しない大変保守的なローンです。

変動金利型住宅ローン(Adjustable rate mortgage: 定められた期限内において市場動向に合わせて金利が変動します。1年型、3年型、5年型、7年型の変動金利型ローンが利用可能。利率はその間固定され最初の数年間は低く抑えられます(1年、3年、5年、7年の順に)。その後利率は前もって決められた指標に適合、変動されます。長い期間に渡ってローンを組み続けないだろうとわかっている場合には、当初数年間の低い利率がつく大変素晴らしいローンです。リスクとしては、一度利率が変動されてしまうと月々の支払いが上がってしまうことです。

利息のみの住宅ローン(Interest Only Mortgate): 月々の支払いは利息のみで元本分の返済は含まれないローンです。このローンは元本の分割返済をしません。つまり、元本の残高は時間とともに減少しません。期限の終了時にはバルーンペイメント、つまり元本分を一括返済することになります。元本の償却分が含まれないため、元本返済型のローンと比べ毎月の支払いは低く抑えられます。欠点は、資産増強が行われないということです。

住宅ローン(利息のみの住宅ローンを除き)は、30年(最も一般的)、20年、あるいは15年、などのような異なる期間により償却されていきます。元本への追加の支払いをせずに毎月定められた額を支払うのであれば、これらの期間がローンを清算する期間となります。いくつかの住宅ローンはバルーンペイメント(利息のみの住宅ローンのように)を必要とします。事前に定められた時点での一括返済となります。いくつかの住宅ローンは繰り上げ返済違約金を要求します。事前に定められた時点より前に住宅を売却したりローンを返済した場合は、貸出機関が違約金を請求します。

これらはすべて基本的なことばかりです。ローンの種類と必要事項は時により変化しまた複雑になります。
購入への資金調達に関しては特定の銀行ではなく地元の住宅ローン専門業者に相談することをお勧めします。
住宅ローン専門業者は様々な金融機関による数多くのローンにアクセス可能で、その時点においてどのローンが一番良いかをアドバイスしてくれます。売主の皆様、結局は皆様にとって何が一番良いかです。正しい方向へと私たちが喜んでお手伝いさせて頂きます。


ハワイの不動産売買契約は、ホームインスペクション(J-1)期間内にキャンセルする場合、買主の頭金は完全に返金可能であることを規定しています。ホームインスペクション(J-1)期間は、契約が成立した日から通常10日~15日間となります。ホームインスペクション(J-1)が最も多く利用される、キャンセル条件です。他にも買主が利用可能な契約を打ち切るいくつかの条件があります。それには、売主の情報公開文書に対する買主の確認と承認、コンドミニアムドキュメントの買主による確認と承認、などがあります。
※売買契約キャンセル条件(コンティンジェンシー)に関して詳しくは、こちらの記事を御覧ください。

まったくの新規開発プロジェクトに対しては、最終的な公開レポートを受け取ってから30日以内に購入契約をキャンセルする場合に限り買主の頭金は完全に返金可能です。
エスクロー会社からの返金には数日かかることがありますので、どうぞご注意ください。


ハワイ州では、売買契約締結直後に最初の手付金を支払う慣習となっています。また、ホームインスペクション・コンティンジェンシー(購入契約書J-1のキャンセル条項)が解消された後、追加の手付金を支払う流れとなります。まったくの新規開発プロジェクトの場合は、る”最終公的レポート”の30日以内の確認と承認期限後に、追加の保証金が時おり必要となります。最初と追加の手付金は独立した第三者機関である”エスクロー会社”に預託され、契約締結まで資金を安全に管理します。

最初並びにいかなる追加の手付金も購入金額に充てられ、売買契約書にて条件(コンティンジェンシー)として定められた一定期間内にその購入契約を破棄した場合に限り、そのほとんどは返金可能となります。
一般的な物件購入時の手付金は下記の通りです:

購入契約書を提出する際には、最低$1,000から購入金額の5%以上の最初の手付金が必要。
J-1検査項目の解消から2日以内に最低$2,000から購入金額の15%以上の追加手付金が必要。J-1検査期間は多くの場合、契約締結から10日~15日の間。
最終残高は登記の2営業日前に、現金あるいはローンにて支払う。

実際の手付金の額は、a) 購入に際し利用可能なバイヤーの現金、そして b) オファーを提出する際にどれだけ財務状況が良いかを示そうとする買主の意思、によります。例えば、限られた現金しか持たないバイヤーが97%LTV(価値に対するローン)住宅ローンを得ようとした場合、おそらく最低限の手付金を支払うでしょう。一方、現金取引のバイヤーは強固な財務状況を売主に示そうとしてより多くの手付金、多くの場合5%以上、を支払うでしょう。また、その買主は多くの場合15%以上の追加手付金を支払うでしょう。これらはあくまでもガイドラインです。すべての買主にオファーを入れる際考慮に入れなければならないそれぞれ違った状況があります。

新規開発プロジェクト(着工前あるいは着工期間中)の典型的な手付金は下記のようになるでしょう: 
契約サイン時に5%、最終公的レポートの受け取り30日以内に5%、プロジェクトの50%完成時に5%、登記2~3日前以内に残額(ローン可)。これらの数字と期限はディベロッパーあるいは市場動向により異なります。市場動向が盛んな時にはディベロッパーはもっと強気な手付金(より高い金額と早められた期限)を要求するかもしれませんし、バルククロージング(複数の締結を同じ日に行う)の際、残高支払は時々登記の数週間前に行わなければなりません。

弊社Hawaii Livingのウェブサイトでは、下記全てのオアフ島不動産MLS(全米不動産協会が運営する不動産業者が共用で利用できるデータベース)の物件情報を常にリアルタイムで表示しています。
・“販売中” :エスクローに入っていない販売中のリスティング
・"エスクロー":エスクローに既に入っていてキャンセル条項(コンティンジェンシー)が残っているリスティング

これは不動産投資家にとって、不動産キャピタルゲイン課税を最小限にしながらポートフォリオを再構築する(キャッシュフローの改善、レバレッジの増加、不動産クオリティのアップグレード、修理維持費や管理コストの減少など)ためのとても強力なツールです。
1031エクスチェンジは、不動産投資家が一件もしくは一件以上の投資物件を売却し、そして一件もしくは一件以上の”同じような”投資物件を購入した際のキャピタルゲイン課税を猶予することを許可します。”同じような”という意味は、放棄した(売却した)物件と代わりの(購入した)物件の両方ともが投資物件であることが必要(確定申告スケジュールEにて記載)で、また両方ともアメリカ合衆国内にあることが必要です。それらの物件はメインの住居あるいはセカンドホームやバケーションホームでは対象になりません。放棄した物件の売却と登記後、1件もしくは1件以上の代わりの物件を特定するため最長45日間あり、そしてその代わりの物件を購入するのに最長180日間猶予が与えられます。資格のある仲介者(第三者)がすべての必要な書類を用意し、その間の売り上げ収益を管理します。課税猶予を成功させるためにはその他の規則も適用されるため考慮することが必要です。
1031エクスチェンジは、不動産投資家がキャピタルゲイン課税の支払いを先延ばしし、しっかりとしたポートフォリオを時間を掛けて作り上げることを支援します。
1031エクスチェンジがあなたのケースに適合するかどうかを常に資格のあるCPAか弁護士にまず最初にご相談ください。あなたの不動産投資目標を最大限にするための購入・売却オプションについてのご相談は、どうぞ弊社にご連絡願います。

弊社ウェブサイトは、売主がMLS(共同のリスティングサービス)に登録した購入可能なすべてのオアフ島の物件を掲載しております。そのため、もしかしたら不動産業者やエージェントに相談することなく夢の物件をこのウェブサイトで発見することができるかもしれません。ですが時々理想的な物件は掲載されていない可能性もあります。経験のある不動産エージェントは、他の可能性を調べ上げます。また、一般に伝わっていない変化する市場動向についての洞察を共有してくれます。

経験のある不動産エージェントはあなたの購買力を特定する手助けをし、相応の資金調達オプションを提案し、そして有能な融資可能な金融機関を提示してくれます。また、様々な角度から物件の分析と評価を手助けします。これには、問題点の調査、地区割りの問題、税金問題、構造上の不安、基礎、屋根、パイプ回り、電気系統、鉛系塗料、アスベスト、汚水貯蔵タンク、下水処理タンク、建築規制、セットバック、浸食、地役権、浸水地帯、設備、機器とプールの点検、シロアリ、カビ、乾燥腐敗、建築許可、ハワイ不動産税法と不動産に対する対外投資に関する税、1031エクスチェンジへの戦略、学校、台風と洪水保険、借用と帰属、協同組合問題(未解決の訴訟と予算、道路拡張、将来の開発、再販売価値などに対する予算計画)などを詳しく調べるための公認のプロを紹介することも含まれています。
それから、価格、条件、資金調達、売買の締結時期、入居時期、レントバック(物件を売った後売り主が新しいオーナーからその物件を借りる事)、インスペクション、契約上のコンティンジェンシーとその条件の期限、修理などの交渉のお手伝いもします。

ハワイ不動産購入契約書は14ページあります。
2013年には立法上の変更により6か月間に2度も改定がありました。経験のある不動産業者は最新の変更に伴い、それが買主や売主の権利や義務に対しどのように影響を与えるかアドバイスを行います。

売主のエージェントとして売主の家を売る経験豊富な不動産エージェントは、すべての買主からのオファーに対し評価、分析、それらを比較するお手伝いをし、さらにエスクロープロセス全体をガイドし、予見されるリスクを最小限にし、取引が滞りなく締結されるよう最善を尽くします。また、最良の結果を得るため家をどのように準備すればよいか(修理、クリーニング、ステージングなど)、そして現在の市場の中で望むゴール(価格、条件、セール締結時期、など)に到達するために物件をどのようにポジショニングするかについてアドバイスすることができます。

不動産エージェントは、最新かつ価値のあるアドバイスができ、不動産に関する最新の法律を遵守するよう継続教育コース(CE)を取ることが求められています。

Hawaii Living, LLCのすべてのエージェントはハワイ州公認のライセンスを所持しており、厳しい倫理規定に従う全米不動産業者協会のメンバーです。