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ホノルルのコンドミニアム バケーションレンタルについて知っておくべきこと

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ホノルルのコンドミニアムの購入を考えていらっしゃる方で、ご自分が休暇でハワイに来られる時には滞在先として利用し、それ以外の時はその部屋を賃貸することにより収益を生み出すのが理想という声が、非常に多いです。

ホノルルのコンドミニアムを所有し、ご自身が休暇の際に利用し、それ以外は賃貸として他の人に貸し出し、一定の収益を確保できることは理想的ですが、一方で、ホノルルの短期バケーションレンタルは、これからコンドミニアムを購入されようと考えていらっしゃる方にとって、常に予測通りの結果をもたらすとは限りません。 

尚、当記事では、短期バケーションレンタルのコンドミニアムをホテルコンドとして説明させていただきます。

ホノルルのホテルコンドについて知っておくべきこと

1)ホノルルには、約30軒のホテルコンドがあります。全リストにつきましては、こちらをご覧ください。これら以外のホノルルのコンドミニアムは、最低でも30日の賃貸期間が必要なコンドミニアムとなります。

2)ホノルルに点在する大部分のホテルコンドは比較的古く、新しいホテルコンドは、リッツ・カールトン・ワイキキトランプタワー・ワイキキになります。

3)大部分のホテルコンドは、スタジオもしくは1ベッドルームの形態になります。殆どの2ッドルームの物件は、リッツ・カールトン・ワイキキ、トランプタワー・ワイキキ、イリカイにありますが、その他にも多少のコンドミニアムに存在します。

4) 10%以下のホテルコンドが駐車場付きで物件を販売しています。大部分のホテルコンドには駐車場があり、ご自身が滞在する期間は、駐車場も賃貸できるようになっております(リッツ・カールトンとトランプタワー・ワイキキでは、オーナー様がご滞在される時は、無償でバレーパーキングを提供しています。)

5) 大部分のホテルコンドは、ユニット内に洗濯機と乾燥機を設置することが許可されていませんので、共同ランドリーがあります。数か所のみ洗濯機と乾燥機付きのユニットがあります。ただし、リッツ・カールトン・ワイキキとトランプタワー・ワイキキは、トランプタワー・ワイキキのスタジオを除き、ユニット内に洗濯機と乾燥機があります。

6)殆どのホテルコンドはワイキキにあります。カカアコの新しいコンドミニアムカカアコのコンドミニアムは、短期バケーションレンタルは許可されていません。

7)2017年のいくつかの財務諸表を見てみますと、オーナー様が、ホテルへの運営委託、または第三者不動産代理店へ運営委託した場合の収益還元率(キャップレート)は、1.5%から4%台の範囲が一般的です。少数ですが、リッツ・カールトン・ワイキキやトランプタワー・ワイキキなどは、収益還元率の範囲が-2% to 1.5%となっています。オーナー様がVRBOAirbnbを利用し、ご自身で運営される場合は、時として収益還元率が非常に高くなることもあります。

8) もし、ホテルコンドをご購入するにあたり、融資をご利用予定の方は、銀行からは最低でも融資金額30%の頭金を要求され、一定額を超えると頭金の金額が上がることをご留意ください。詳しくは、以下(ハワイの主要銀行による情報)をご参照ください。 

A) 63万6千ドルまでの融資額=30%の頭金(最低金額)

B) 85万ドルまでの融資額=35%の頭金(最低金額)

C) 100万ドルまでの融資額=40%の頭金(最低金額)

D) 150万ドルまでの融資額=65%の頭金(最低金額)

9)融資機関がファニー・メイやフレディ・マックに不動産貸付債権を売るコンベンショナルローンとは異なり、ホテルコンドの融資は、融資機関が帳簿管理するポートフォリオ・ローンとなりますので、レートもコンベンショナルローンと比較すると、(多少)高くなる傾向にあります。セカンドホームの融資利率は投資ローン(賃貸目的でユニットをご購入の方への融資)より利率が低くなる傾向にあります。売買契約書に賃貸について言及してあれば、元の賃貸を引き継ぐ形になりますので、投資ローンを申請しなくてはなりません。しかし、ユニットが契約時に空き室だった場合は、セカンドホームとすることもできますし、空き室のままにして、セカンドホームローンを申請できます。

10) 固定資産税は、通常のコンドミニアムより、ホテルコンドの方が高くなります。ホノルルの固定資産税については、こちらをご参照ください。

注記:短期バケーションレンタルを運用されない方(セカンドホームもしくは長期賃貸の形態)の場合、ホテルコンドを居住(レジデンス)使用として申請できます。承認された場合、より低い固定資産税率の住居用の固定資産税の支払いとなります。(もし、住居用(レジデンシャル)として申請したにも関わらず5年以内に再度ホテルコンドとして使用する場合は、罰金が課されます。)

11) ロケーションも良く、オーシャンビューと条件が良いコンドミニアムほど高額になり、収益還元率は低くなります。例えば、リッツ・カールトン・ワイキキは、ワイキキにある5スターの高級ホテルで、ワイキキショアは唯一ワイキキビーチ沿いにあるコンドミニアムです。ワイキキ・ビーチ・タワでは、立派なバルコニー(得に上階のユニット)から素晴らしいワイキキビーチの景色が目前に広がる、カラカウア・アベニュー沿いにあり、最高の立地条件といえます。これらの要因により、キャッシュフローはあまりよくありません。「ライフスタイル・プレミアム」を手に入れるための投資ともいえるでしょう。

12) 大部分のホテルコンドでは、オーナー様が管理会社を自由に選択することを許可していますが、殆どのホテルコンドの中には、フロントデスクがあり、ホテルに運営委託している場合が多いです。

13)リッツ・カールトン・ワイキキでは、短期バケーションレンタルをする場合、アロハホスピタリティに利用が制限されており、殆どのオーナーが利用しています。トランプ・タワーも殆どのオーナーがアロハホスピタリティを利用していますが、少数のオーナーは他にもトランプ・タワーにより許可された2社の管理会社に依頼しています。両ホテルコンドのメインの運用管理者は、どちらにも常駐しています。

14) 収益還元率の点から見ると、時としてはホテルへ運用委託した方が道理にかなうかもしれません。マントラは、アラモアナのホテルコンドで非常によい結果を残しています。また一方で、第三者不動産管理会社へ運用委託した場合の方が、理にかなうこともあります。ワイキキ・ビーチ・レンタルは、イリカイのホテルコンドで、とても良い結果を残しています。

15) 第三者不動産管理会社へ運用委託した方が、ホテルに委託するより経済的ですが、これは必ずしも高収入をもたらす最良の策とは限りません。ホテルに委託すれば、マーケティング力も強く、比較的高めの日額賃貸料を設定しやすく、稼働率も高めに保てます。財務諸表をご参照いただけますと、より深くご理解いただけると思います。

上記の概要が皆様のお役に立てれば幸いです。ご質問などございましたら、お問い合わせくださいませ

ホノルルのコンドミニアム バケーションレンタルについて知っておくべきこと was last modified: 5月 8th, 2018 by Hawaii Living
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