ハワイ別荘

 
【ハワイに別荘を所有するためのお役立ちガイド】
 
ハワイで別荘の購入をお考えの方に購入時に理解しておくと良い重要事項を5点をご紹介致します。
  1. 固定維持費
  2. 売買手数料
  3. 物件管理
  4. 別荘を所有するメリット&デメリット
  5. 人気の別荘

1. 固定維持費

 
<管理費(コンドミニアム)>
管理費はHOA(ホームオーナーズアソシエーション)費とも呼ばれ、すべてのオーナーが毎月支払うことになっています。通常HOA費には、上下水道、建物の維持費(アメニティ施設を含む)、職員の給与、コンドミニアム管理組合保険料が含まれ、ケーブルテレビとインターネットが含まれることもよくあります。古いコンドミニアム(例:ヨットハーバータワー)では管理費に電気代が含まれるところもありますが、一般的には別に請求されます。
 
ラグジュアリーコンドミニアムの中には、管理費の一部としてコンシェルジュサービスを提供するところもあります。サービスの程度に差はありますが、ユニットまで手荷物運搬、パーティーの準備、長期不在時に車のエンジンをかけてくれる、清掃サービスの予約、近隣へのシャトルサービスなどがあります。通常はコンドミニアムのスタッフが所有者の不在時に定期的に部屋に入り、水を流したり、エアコンを作動させたり、窓を開けて空気の入替をしたりすることはありません。
 
管理費は通常コンドミニアムの内部の広さを基に計算されます。一般的にはバルコニーは計算対象です。
例:内部110平方メートル、バルコニー20平方メートル、管理費が1平方メートルあたり$11の場合
月額管理費=$1,210(110×$11)
 
原則、管理費は物価の上昇に合わせて値上がりしていきますが、さまざまな原因(予期せぬ建物の問題、適切な職員の配置など)により物価上昇より早いペースで値上がりしないとも限りません。
 
物件の所有権を取得した後に、用紙に銀行口座情報(アメリカの銀行口座でなければなりません)を記入します。管理費と電気代は毎月銀行口座から引き落とされます。
 
 
<維持費(コンドミニアム)>
一般的にコンドミニアムは定期的なメンテナンスが必要ですが、さほど手がかかるものではなく、ある意味別荘に向いていると言えます。 なかには滞在していない期間中、数ヶ月にわたり物件を放置するオーナーもいます。ほとんどの場合は大丈夫ですが、弊社では定期的にコンドミニアムを訪問する人を手配し、水道管の中の水やトイレの水を流したり、窓やドアを開けて空気の入れ替えをしたり、簡単な清掃や機器等が正常に作動するかどうか確認したりすることをお勧めしています。車をお持ちでバッテリーを抜いていない場合は、時々エンジンをかけることも重要です。
 
<定期的なメンテナンス(一軒家)>
一軒家の場合は、一般的にかなりのメンテナンスが必要です。少なくとも月2回の庭の手入れ、週1回のプールの掃除、月1回の害虫駆除が必要です。コンドミニアムと同様に定期的な清掃、水道管の水を流す、窓やドアを開ける、機器が正常に作動するかなどの確認をするといったチェック体制も検討するべきでしょう。
 
また、シロアリ業社を手配し家の周り穴を開けて薬剤をまいてもらいましょう。シロアリの中でも最も危険と言われる種類グランドターマイト(短期間で住宅に大きなダメージを与えます)がいないか1年に1度点検しましょう。また1年か2年に1度はより一般的なドライウッドターマイトがいないかも点検しましょう。
 
一軒家は、維持管理しなければならない庭があるだけでなく、コンドミニアムに比べると内部もより広いスペースがあります。これらが定期的メンテナンスが必要となる要因で維持管理に時間もかかります。(バスルーム、シャワールームなどすべて)
 
多くの場合、これらの固定維持管理費の月額はコンドミニアムの管理費よりも安く1,000ドル以下です。しかし、頻繁に発生する比較的小さな経費に加え、大規模な改築や修繕(屋根、壁、プールなど)を考えると大まかには一軒家とコンドミニアムにかかる経費は同じくらいになるかもしれません。
 
 
<固定資産税(コンドミニアム及び一軒家)>
オアフ島の「居住区」に区分けされたエリアに別荘をお持ちの場合、評価額が100万ドル未満の物件の固定資産税率は0.35%です。(評価額は税務署が決定します。)評価額が100万ドルまたはそれ以上の物件には、最初の100万ドルに評価額の0.45%、100万ドルを超える評価額には0.9%の税率が適応されます。リッツカールトン、トランプタワー、イリカイなどのホテルコンドの税率は一般的に1.29%です。しかし、観光客に賃貸していないのであれば、不動産区分を「居住用」に変更する申請ができます。申請が承認されれば、「居住用」の税率を支払えばよいことになります。(区分変更には時間がかかります。)
 
固定資産税に関する詳細はこちらをご覧ください。
 
 
<保険(コンドミニアム)>
法律により全てのコンドミニアム管理組合は、建て替え、火災、水周りのトラブル(水道管破裂など)、ハリケーン、賠償責任、(水害指定区域にある場合は)水害などを対象とする保険に加入することが義務付けられています。
 
管理組合が加入する保険には、5,000ドルから50,000ドルの免責枠があります。管理組合は各オーナーに対してこの免責部分が保険でカバーされるようHO6と呼ばれる保険への加入を義務付けています。HO6にはこの免責部分の保険適用の他に下記のような補償があります。
  • 賠償責任(ユニット内での怪我)
  • 使用不能損失(損傷によりユニットが使用できない場合の修繕までの家賃)
  • 動産(家具、テレビ、衣類など)
  • 居住設備(収納スペース、床、カーテンなど)
 
HO6の保険料は動産の補償範囲、別荘なのか短期バケーションレンタルなのか、コンドミニアムの価格などによって大きく異なりますが、多くの場合、年間保険料は300ドルから1,200ドルの範囲です。個人の高価な持ち物に補償を付けたい場合は、グレードの高い賠償責任保険と高額の保険料が必要です。
 
 
<保険(一軒家)>
一軒家のオーナーは通常HO3という保険に加入します。一般的な補償内容は下記のとおりです。
  • 居住設備(住宅自体や住宅内に取り付けられている製品)
  • その他の構造物(フェンス、プール、石壁など)
  • 動産(家具、テーブル、テレビなど。芸術品や宝飾品などは補償内容に制限有)
  • 使用不能損失(災害により住むことができなくなった場合の再築期間の家賃)
  • 賠償責任(住宅内での怪我)
 
なかにはリスクとその許容度によって上記とは別にハリケーンや水害の保険に加入するオーナーもいます。地震保険に加入するオーナーはあまりいません。
 
一軒家の保険料は補償内容、ロケーション(オーシャンフロント、海から遠いなど)、建物の種類や質(シングルウォール工法、レンガ造りなど)、住宅の価値などによって大きく異なります。したがって、オアフ島住宅の一般的な保険料を算出するのは困難です。
 
注:HO3(一軒家)、HO6(コンドミニアム)いずれもの保険も項目ごとの補償範囲に上限があります。アメリカの保険には日本にあるような無制限補償は存在しません。
 

2.売買手数料

 
買い手は一般的に代理人(不動産エージェント)に手数料を支払いません。買い手と売り手の代理人コミッションは通常売り手が支払います。所有権の移行にかかる契約手数料の総額はほとんどの場合購入価格の1%未満です。購入の流れとと売買手数料についての詳細はこちらをご覧ください。
 

3. 物件管理

 
<空き物件>
ハワイリビングでは空き物件の管理を行っています。弊社が提供する良質なサービスの詳しい内容はこちらをご覧ください。
 
<賃貸物件>
賃貸斡旋業者はそれぞれ専門分野があり、すべての賃貸物件に適した業者はいません。例えば、ワイキキビーチレンタルズ はユニット数が多いイリカイ(ビル内に修理工、清掃業者がいる)の管理で成功しています。一方ヘイヤーアンドアソシエイツはパークレーンの賃貸運営で成果をあげています。(開発当初から管理運営を請け負っています。)
このようなことから、弊社では賃貸物件の管理運営を行っていません。ご自身の物件の賃貸をお考え際は、適切な賃貸物件管理会社をご紹介します。
 
・バケーションレンタル(コンドミニアム)
ホノルルにあるコンドミニアムでホテルとして賃貸できる高級ホテルコンドはわずか2軒(リッツカールトン、トランプタワー)です。短期バケーションレンタルが可能なコンドミニアムについての詳細はこちらをご覧ください。最低賃貸日数30日をとするコンドミニアムは数多くあります。(例:パークレーン、ワンアラモアナ)しかし、ワードビレッジを含むカカアコ地区では、最低賃貸日数が180日です。(例:アナハ、ワイエア、アエオ)ご自身のコンドミニアムを毎年数週間だけ使用しその他の期間に賃貸したくても、この規定では非常に困難です。
 
・バケーションレンタル(一軒家)
オアフ島では、一軒家が並ぶ地区のほとんどで最低賃貸日数30日以上の賃貸が可能です。基本的に 30日未満の賃貸は許可されていません。
 
 
<物件管理費用(コンドミニアム及び一軒家)>
長期賃貸(180日以上)
長期賃貸の場合、ほとんどの賃貸物件管理会社では一律月額賃貸総収入の10%の管理費を徴収しています。賃貸料が月4,000ドルを超える場合は8%にしてくれる管理会社もあります。
短期賃貸(180日未満)
短期賃貸の場合は長期賃貸に比べて管理に手間が掛かることから、管理費は賃貸収入の20%から30%です。管理会社はアメリカ最大の民泊サイトVRBOやAirBnBに物件を掲載することもあり、そのマーケティングにかかる経費はオーナーに追加請求されることもあります。ホテルとして貸し出しをする場合は、50%以上の手数料がかかります。
 
オーナーは賃貸物件に対しGET(消費税に似た税)を払う必要があります。ホノルルのGETの税率は賃貸期間に関わらず賃貸収入の4.5%です。さらに、180日未満の賃貸は10.25%のTAT(宿泊税)を払う必要があります。短期賃貸の場合、(ホテルに宿泊した場合と同様に)一般的には借り手が賃貸料に加えGETとTATも支払います。一方、長期賃貸では借り手が4.5%のGETを支払う場合とそうでない場合があります。ほとんどの管理会社は通常、税金の支払いに関する手続きに対応することができ、その手続きは無償の場合と若干の手数料がかかる場合があります。
 

4. 別荘を所有するメリット&デメリット

 
<<コンドミニアム>>
メリット
  • 維持管理:限定的な管理作業のみです。
  • セキュリティ:多くのコンドミニアムで24時間体制のセキュリティが確保されています。
  • 立地:多くの場合、買い物、レストラン、ビーチなどが徒歩圏内にあります。
  • アメニティ-:プール、ジム、BBQ、コンシェルジュサービスなどが充実しています。
  • サポート:多くのコンドミニアムで24時間365日常駐スタッフが対応してくれます。
 
デメリット
  • プライバシーの欠如:エレベーターやプールで他の住人と鉢合わせることがあります。
  • コントロールの欠如:コンドミニアムはオーナーが集まるひとつのコミュニティであり、管理組合に対して影響力はあっても、最終的なお金の使い道や組合規定をコントロールすることはできません。
  • 収納スペースの欠如:多くのコンドミニアムではユニットの外に収納スペースはありません。但し、小さな倉庫やロッカー、まれに大きな倉庫がある場合があります。
  • 管理費:高額な場合もあります。また、管理費に見合うほどアメニティ施設を利用しない場合もあります。
  • 狭い空間:ハワイ生活の醍醐味でもある屋内外の逆目を感じさせない生活コンセプトを満喫しにくい場合があります。
  • 騒音:ほとんどのコンドミニアムは街の中心部に立地するため通りの騒音が聞こえることがあります。
 
 
<<一軒家>>
メリット
  • プライバシー:ほとんどの一軒家は400から1,000平方メートルの敷地に建てらえており、プライバシーが確保されています。
  • 広い空間:部屋数の多さ、庭、駐車場など充分な広さがあり便利です。限られたスペースの有効活用を考える必要がありません。
  • 屋内外の境界を感じさせない生活:屋外のパティオやプールへとつながるスライド式のポケットドア。屋内と屋外の境目のない空間は魅力的です。
 
デメリット
  • 立地:ショッピングやレストランなどへの移動に車が必要です。
  • 維持管理:屋内、屋外、庭などの手入れにかなりの労力と時間が必要です。
  • 孤立した立地:非常に静かで、散歩に出かけてもたくさんの人に出会うことはありません。
  • 予想外の出費:(屋根の取り換え、構造上の問題など)大きな問題が発生した場合、経費の問題にも対処しなければなりません。
 

5. 人気の別荘

 
<<コンドミニアム>>
ホノルルには別荘として人気のコンドミニアムがたくさんあります。人気のあるコンドミニアムを三つのカテゴリーに分類することができます。
 
ラグジュアリー
トランプタワーワイキキリッツカールトンワイキキパークレーンアラモアナワンアラモアナアナハワイエアホクア。このうち、トランプタワーとリッツカールトンのみホテルとして賃貸が可能です。
 
比較的古いバルコニー付きの特徴あるホテルコンド
ワイキキショアワイキキビータワーイリカイ。いずれもホテルとしての貸し出し、或いは、短期バケーションレンタルが可能です。使い勝手の良いバルコニーがあり、ワイキキの一等地という最高のロケーションです。
 
ゴールドコースト
コロニービーチコロニーサーフダイヤモンドヘッドアパートメントコーラルストランド3003カラカウア3019カラカウアカイナル。とても古いコンドミニアムが海岸線の縁に並ぶエリアです。多くのユニットは改修されており、そのロケーションからハワイのなかでも最高のオーシャンビューを臨むことができます。なかでも上記に挙げたコンドミニアムは格別です。
 
 
<<一軒家>>
ホノルルには別荘地として人気の地区が数多くあります。なかでもダイヤモンドヘッドカハラブラックポイントハワイロアリッジワイアラエゴルフコースカイナニポートロックが特に人気です。

 

おわりに
 
ハワイで別荘の購入をお考えなら、是非弊社にご連絡ください。弊社では、ご購入前からアフターケアまで、お客様のお役に立てる深い知識と行き届いたサービスを提供する経験豊富なスタッフを揃えてお待ちしております。
 

谷田までメール (Yoshiko@HawaiiLiving.com) 頂くか、お問い合わせフォームをご利用ください。
迅速できめ細かな対応力、忍耐強さ、洞察力を強みに、お客様にご満足頂けるサービスをご提供致します。
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